限价商品房的思路难调房价

有媒体报道，某地在推出首批限价房用地后，并没有赢来期待中的一片叫好声，相反，购房者嫌其地段偏、价格高。

据悉，某地限价房销售限价的原则是：比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%-15%。由于某地目前普通商品住宅的平均价格已处在一个较高的水平，从首批投放市场的限价房的价格来看，都在每平米6000元以上，而且地段较偏。

限价商品房政策最早是由杭州、青岛等房价紧张的"二线城市"在2005年推出的。它在全国的大面积推广，则是去年5月国务院办公厅转发建设部等九部门"关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知"后。该通知明确提出要建设"限价房"。按照建设部的构思，限价房的主要任务是满足中低收入家庭的自住需求，也就是解决一部分无能力购买普通商品房、又超过经济适用房购买条件的"夹心层"需求，从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。

从某地限价房遇冷来看，其能否达到原先政策期望的缓解住房供应结构矛盾、解决中低收入者的住房保障问题的目的，应该打一个问号。

问题出在这一政策本身具有明显的行政色彩。从限价房采取的限价措施来看，主要是通过土地招投标的方式来为项目作出最高限价，同时对购买对象的户籍、收入水平以及购买的户型做出限定。这些措施与经济适用房的做法毫无二致，区别只在于：房价高一点，购买对象为中等收入群体。它不过是原来经济适用房的"翻版"。

理论上说，限价商品房是一种带有"半保障体系"性质的商品房，它能够分流中低收入者的购房需求，从而最终达到稳定房价涨幅的目的。然而，限价商品房要达成上述效应，需要两个前提：一是保证供应量的充足，二是保证购买者确实是中低收入者。问题是，实施多年的经济适用房都不能大范围推广开来，成为房地产市场的供应主体，限价商品房就更不可能。即使它能够得以大量推出，又会使目前政府本来就不丰厚的土地储备更多用于这方面的建设，从而导致进一步的供地紧张，影响地产商拿地的成本，从而促使房价格上涨。这是限价商品房和经济适用房之类政府行政调控政策的内在逻辑矛盾。

矛盾的根源还是在于政府的土地使用权出让制度。这一制度有两个根本属性，一是政府垄断一级土地市场，二是商业利益优先。虽然政府制订土地使用权出让制度的目的，是想通过土地储备来达到对土地一级市场的垄断，限制土地的投机，防止房地产过热，从而平稳房价。但由于政府垄断土地供应源，具有绝对的定价权利，当市场对土地的需求量增加时，地价往往就会被人为抬高。

所以，我们应该反思行政手段能否有效调控房价。近年来，为抑制过高的房价，政府一再出台调控措施，其中包括限价房在内的诸多行政手段。住房是特殊商品，政府的确不能按照对待一般商品的方式对房价的上涨放任不管，必须辅以行政手段。但行政手段有一个如何发挥作用的问题。

政府不应也不能代替消费者去选择要什么样的房子，停止人为改变供求关系，让真实的供求关系反映出来，消费者自然会找到自己合意的住房。

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