商品房市场火爆 南京楼市价升量减意味着什么?
尽管“河西房价破七冲八年底奔万”、“提前7天排队买房”之类商品房市场火爆的消息,仍然充斥着各大媒体的版面,但一些业内人士和研究人员却嗅到了一丝不祥的味道。南京某研究机构的一季度市场研究报告表明,3月份全市商品住宅销售量同比大幅度下降,比1月份也有所下降(2月份有春节长假,不具备可比性)。他们据此发出警告:南京楼市有可能转淡。
借用股市术语,在高位出现价升量减的“顶背离”,往往是市场下跌的先兆。南京楼市自去年春节后开始回暖,去年四季度开始了一波购销两旺、价格快速上扬的“牛市”行情,房价总体上涨了10%左右,河西奥体、仙林等部分片区涨幅更大,甚至有楼盘一夜之间提价1200元/平方米。现在楼市涨势依旧,成交量却出现了下降,是否真的意味着“拐点”即将出现?
其实,早在数月前,“多空分歧”就已经出现。在年前的一次房地产界人士小范围聚会上,一位资深营销专家就提醒开发商:市场热得“可怕”,不妨加快销售进度,落袋为安。不过,多数开发商并不以为然,一些楼盘不仅没有加快销售进度,反而放慢了速度,甚至捂盘惜售。河西一家楼盘半年前就已经拿到了商品房预售许可证,却迟迟不开盘销售,捂盘的结果是开发商将多赚5700万元。
研究报告表明,南京楼市最近的非正常上涨,主要原因在于供求失衡,而一些开发商的囤房惜售又加剧了这种供求矛盾。一季度,南京市商品住宅的供销比为0.74∶1,河西片区为0.5∶1,最小的城东片区仅为0.3∶1。也就是说,这些片区每一套房子有两三个买家在抢,房价怎么能不涨。
专家分析,目前楼市的供需矛盾和土地市场的滞后反应有关。按照正常的开发周期,从拿地到住宅上市,一般需要1年到1年半,也就是说,目前的新上市住宅应该是2005年下半年到2006年初前后拿的地。当时,受宏观调控的影响,开发商拿地热情不高,土地出让频频流标,土地供应出现一定程度的断档,导致目前商品住宅上市量较少。截至昨天,南京市可售房源为30350套,而去年一季度,全市可售房源在5.8万套上下,相差甚大。而到年底前,南京将有700万平方米的商品住宅上市,在供需矛盾最突出的片区,城东的新上市量将有30 35万平方米,河西将有100 120万平方米,完全能够满足需求。此外,南京近日出台“新六条”,严厉打击囤房惜售,开发商“捂”在手上的存量房源也将集中释放。
南京市房管局副局长郭宏定近日表示,2006年南京楼市投资增长18.6%,新开工面积增长20%,从今年五六月起,新盘上市量将逐渐增大,供需比会有所改观,市民不用担心“房荒”。
南京市春季房展会今天将拉开序幕,据了解,将有40多家楼盘参展,其中新楼盘就有十多家,将很快形成现实供应量。因此,购房者一定要理性入市,不要盲目跟风。
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