加息后盲目提前还贷不划算 应尽量采用公积金贷款

日前，央行再次调高贷款利率0.27个百分点。但对于已经办理银行贷款的购房者，很多银行的新利率执行还要等到2008年1月1日以后，目前还有9个月的优惠可以享受，所以市民不必急于提前还款。中行理财师建议，市民可尽量采用上调幅度较少的公积金贷款避免利息损失，同时想提前还贷的市民，还需要细细思量一下是否划算。

20年要多还贷款6321.6元

“不算不知道，一算还真要多交不少钱呢。”昨日，在中国银行某支行办理房贷的张先生算了一笔账，他是去年年底在中国银行办理的商业贷款，共贷款20万元，分20年还贷款，还款方式是等额本息法。

按照中行目前下浮15%的商业贷款利率，贷款1万元，20年的月均还款为71.891元，而加息之前则是70.574元，张先生共贷款了20万元，所以加息后每月得多交26.34元，如果张先生不选择提前还贷，则20年的还贷时间需要多交纳6321.6元。“最近银行老是加息，以后每月还的钱都要增加了，我是不是该提前还贷？”张先生对此很疑惑。

加息后，逾期罚息也涨了

加息后，市民如不能按时还贷款，也要多缴点利息了。据了解，对于个人不能按时交纳住房贷款，央行有明确规定，银行可以对客户逾期未归还的贷款，按贷款合同利率上浮30%～50%执行。目前银行对优质客户执行的优惠利率是在央行基准利率上下浮15%，按央行加息后的五年期及以上贷款基准利率计算，也就是6.0435%。逾期罚息则在此优惠利率基础上上浮30%～50%。

按照贷款逾期罚息的计算公式(贷款每月还款额×上浮后的惩罚性利率÷360×逾期天数)，记者计算了一下，如果按银行对逾期贷款利率分别上浮30%、40%、50%计算，银行上浮后的惩罚性利率分别为7.857%、8.461%和9.065%，而在央行加息前，这些利率则分别为7.558%、8.139%和8.721%，如果按客户每月还款额为20万元计算，逾期还贷一个月，则在三种罚息利率情况下，客户罚息增加额分别为50元、54元和58元。

两类人不适宜提前还贷

随着央行的连续加息，有经济能力的市民是否该提前还贷款？中行理财师认为，对于已经办理贷款的市民来说，新的贷款利率要到2008年1月1日起才开始实施，大可不必提前还贷。但如果在目前持续加息的环境下，市民想提前还贷，还需看其房贷已经还的时间，盲目提前还贷不可取。

专家建议，有两类人是不适宜提前还贷的：第一种是月供一样且贷款快要到期的客户；第二种即近期有投资计划的客户。在提前还贷前，房贷者最好考虑清楚近期有无投资计划。如果房贷者手上有好的投资项目，收益能够超过房贷利率，就应该考虑投资。

此外，选择提前还贷就会涉及到违约金支付的问题，所以在提前还贷前，房贷者需要先查看贷款合同中有关提前还贷的条款。一般来说，贷款一年以内提前还款的，要多收一个月贷款余额的利息，一年以上才会免收违约金。

业内人士还提醒有购房需求的市民，买房前应根据自己的经济实力，确定好购房的首付款金额和贷款比例，并选择最适合自己的贷款方式，如可以申请公积金贷款尽量选公积金贷款方式，因为公积金贷款的利率比商业性贷款有优惠。同时，还要估计好自己的月还款能力，合理预期家庭未来的收入及支出，适当提取一定比例的家庭应急资金，不要把手头的现金全部用来买房或还款。

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