囿于本地难于做大 房地产百强江苏房企仅占两席

3月28日，中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所等联合推出“中国房地产百强企业”新一届榜单。此次江苏有两家企业入围榜单——南京栖霞建设和江苏新城股份。

栖霞建设获得“成长性TOP10企业”，这表明，在销售额、房地产业务收入、净利润三项指标的增长率和土地储备上，企业均占有较强的优势。

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江苏新城获得“盈利性TOP10企业”。根据去年三季度的财报数据可以计算出，其资产周转率在0.5以上，而万科去年的资产周转率也不过0.43左右，由此可见新城的高盈利性。

新城、栖霞入围，是江苏房地产业之喜。疑问也随之而来：经济大省江苏，为何在房地产百强中，仅占两席？

2006年，江苏房地产开发投资额达到1901.01亿元，位居全国第一。但是从“百强榜”上可以看到，入选的新城居第24位，栖霞居第29位。前十名的企业集中在深圳、广州、北京、上海和杭州，连湖北也有5家企业上榜。

从销售规模看，新城2006年预计销售额为30多亿元，栖霞为23亿元左右，均不足行业“老大”万科年销售额的两成。

正是市场化的不成熟，导致江苏房地产企业目前都仅拘囿于区域发展，像栖霞的房地产业务固守“三小时经济圈”，主要分布于南京、苏州、无锡三地，新城则分布在常州、南京、苏州、上海四地。其它省内的龙头企业如苏州新港建设、无锡鸿意等，势力范围都在省内。

而从万科的经验看，它一直坚持城市经济圈聚焦策略，以珠三角、长三角和环渤海区域为经营重点，步步为营，开疆拓土。据了解，目前，全国性品牌企业正纷纷进入我省，像“百强榜”上的万科、中海、融侨、大华、绿城广厦等，均在我省“攻城掠地”，企业竞争也转向以产品定位能力、项目运作能力、品牌建设能力等为主要内容的企业综合实力竞争，本省弱势企业面临淘汰。据南京网尚房地产研究中心市场部主任周颖介绍，仅在南京，万科、中海等外地品牌企业的开发量，已占到市场总开发量的四分之一到三分之一左右。周颖说，从最近几次的土地拍卖看，都是外地品牌企业夺标。

东方投资集团营销总监姚宁屏分析说，土地清算和物业税的即将征收，将促使江苏房地产企业进入资源整合期，发展成为以专业为导向的紧密型合作企业。在商业模式层面上，将来江苏的房地产企业，要么通过兼并、收购一股独大；要么专业化足够强，以专业与人合作。

来自宏观经济形势与自身结构方面的战略压力，正让江苏房地产企业面临新的市场抉择和市场机遇。

去年栖霞所得税和土地增值税平均两项费用率为4.01%，远低于行业10.1的平均水平。这意味着在新一轮的发展中，将可获得更多机会。

栖霞建设公司董事长陈兴汉认为，未来楼市在“稳定、完善、落实”的主基调下，将同时强调各地政策的区别对待。为解决供需矛盾，各级政府将进一步加大商品房供给，优化供应结构。“这一切对优质的开发企业而言都是利好消息。”

在新城董事长王振华看来，扩张还是收缩，本身是一个悖论。如果不扩张，企业就有风险，因为一旦某个城市收缩土地供应时，企业发展就会遭遇瓶颈；但是如果扩张过度，企业又会因为资金以及人力的过度紧绷而遭遇危机。

对房地产开发企业而言，除资金外，土地是不可或缺的一大命脉。为确保企业快速扩张，我省不少房地产企业开始加快了土地储备的步伐。如新城的总土地储备已超过250万平方米，与万科在上海的土地储备相近。

面对差距，江苏房地产企业在市场化方面，也进行了进一步的学习和探索。“新城在南京的踩点、选址都跟着万科走。”姚宁屏说，“当不了老大，就要拥有做老二的虚心，向老大学习。”

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