开发商：地价拉动房价 今年城中房价将突破两万

北安门街地块经41轮激烈争夺，以8585元/平方米的成交价创下竞拍楼面价之最。南京红太阳以9.5亿元拍下面积42万平方米的泰山街道柳州路地块。不断刷新的地皮成交价，成为南京开发商房价上调最常用的“挡箭牌”。记者在采访中发现，部分开发商们抛出一套“面包面粉”理论，并算出所谓的“房价成本”，按照这一理论，由开发商预言：“今年内城中的房价将可能突破两万！”

“面粉”涨不停，地价带动房价

在很多的经济学著作中“面粉、面包”常用来印证生产关系、价格变化的重要论点。可究竟是面包先涨价还是面粉先涨价，就像是先有鸡还是先有蛋一样，难以定论。在房地产界的“面包面粉”理论系统中，“面包”指“现楼”，“面粉”指“地块”。近年该理论被内地的许多专家学者引用形容上海的楼市，但从目前南京的房价与地价的关系来看，南京楼市的“面包面粉”论似乎已成了地价拉动房价的定律。

作为房产业中的“面粉”的价格，主要为开发商拿地时的土地出让金。据了解，南京近十年来土地出让价格持续上涨。据网上研究机构截止去年底的数据显示2006年南京全市的共公开出让土地74幅，总成交金额达123.94亿元， 2005年总成交额为97.06亿元，涨幅27.7%。2006年南京出让土地的平均单位地价为2301元/平方米，2005年为1585元/平方米，涨幅高45.15%。2006年全市土地的楼面价比2005年增长了44.62%。

“外界说我们哄抬房价，但地价涨了，房价能不涨么？据我省2006年城市地价动态监测成果显示，南京地价目前占房价的31.2%，以此计算，假设地价1900元/平方米，那房价就在5700元/平方米，如果地价上涨到2000元/平方米，房价就是6000元/平方米，即地价每上涨100元/平方米，房价就会上涨300元/平方米。从目前南京地价的增长速度来看(特别是城中)，由地价而引起的房价上涨将达到3000-4000元/平方米，2007 年内城中的房价很有可能突破两万。”一位经验丰富的开发商根据相关数据大胆预测。

“只有创新面包，才能回收成本”

在采访中，记者发现越来越高的拆迁补偿费成为主城区开发商们心中一大痛，并成为一项重要支出核算在地价之中。以铁管巷地块为例，03年铁管巷扩宽时拆迁费用为4000元/平方米，04年铁管巷A、C地块的平均拆迁费用已经达到6000元/平方米。

而同处新街口的绝佳地段之一的新华社江苏分社地块，据早已瞄准该地段的开发企业核算，其拆迁补偿费用要在8000元/平方米，甚至更高。据长发地产负责人介绍：“2005年拿下的虹桥地块，当时测算的楼面价为3083元/平方米，可预测加入拆迁补偿费用后，楼面价将达到10000元/平方米以上。”

随着地价、拆迁补偿款等成本费用的提高，开发商所面临的压力也越来越大。金轮国际广场的老总给记者打了一个比方：“地价如同面粉的价格，面粉价格低的时候，随便做一个馒头就有赚头了，现在面粉价格涨了，只有创新面包，也能提高项目的性价比，更符合购房者的需求。”

正如这位负责人所说的，近几年房价越涨越高，开发商之间的创新战也越演越烈。公寓的类型从普通公寓，到单身公寓，到酒店式公寓，设计式公寓；写字楼提出了5A标准，建筑材料打出了节能环保牌，物业管理等级也越升越高。以新街口的金轮国际广场为例，广场扩容至500的车位容量，将成为新街口超大智能化停车广场；具备5A高智能化集成系统的写字楼，可根据业主个性化需求进行多单元自由组合，极大提高了物业的实用性。该项目的酒店式商务套房更创下了 3000元/平方米的精装修价格记录，提升了项目的自身品质，也颇受客户与业内的好评。

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