经济观察：中国揭开新一年房地产税费调控序幕

中国各地税务部门２月１日起正式开始对房地产企业土地增值税进行全面清算，征收３０％到６０％不等的土地增值税。

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加上１月１日正式实施的城镇土地使用税额标准提高２倍、新增建设用地土地有偿使用费提高１倍的政策，中国新一年房地产税费调控的序幕已经揭开。

自１９９４年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补。但在实际操作中，一些地方只按房地产企业的销售收入征收１％至３％不等的土地增值税。一些房地产企业为避税囤地捂盘待价而售，无形中助推了房价的上涨趋势。

国家税务总局１月１６日发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定自２月１日起，将对房地产土地增值税的征收由“预征制”转为“清算制”。

有分析人士认为，土地增值税的清算征收将加大开发商的囤地和开发成本，缩减房地产企业利润，这意味着中国进一步通过税收手段加大房地产市场调控力度。

事实上，自２００５年以来，从央行调息，到“国八条”、“新国八条”、“七部委八条”，以及后来的一些财税和金融政策，中国政府对房地产市场实施了一系列密集而又强有力的调控措施。

从去年８月１日起，中国所有地税局开始征收房产出售个人所得税，加强以税收手段遏制投机炒房。然而，大城市房价依然在高位运行、“且调且涨”。

因此，很多百姓并没有对年初出台的这一新政策表现出太大的热情，有的反而多了一份担心。“老百姓关心的是房价，增加开发商的成本不等于房价就会下降”，一位北京市民的话多少道出了其中缘由。更有人担心，“羊毛出在羊身上”，房价不但不会下跌，相反开发商可能还会以此为借口提高房价。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩也认为，虽然决定房价水平的是市场总需求和总供给，与企业的成本没有直接关系，但该项成本的增加将会在一定程度上改变市场供求状况，起到促进房价上升的效果，除非有其他政策能化解这种作用倾向。

江西省社科院经济研究所所长麻智辉则表示，土地增值税清算能够起到相应的宏调作用。他说，清算土地增值税视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，这意味着开发商的利润越高，适用的增值税税率越高，“这必然会导致房地产行业利润率走低”。

业内人士对此仍持谨慎乐观态度。北京中原房地产经纪公司总经理李文杰说，土地增值税清算的效果取决于税务机关的执行力，投资豪宅、超标房的房地产商可能会被较严格执行；而对于开发经济适用房等满足基本住房需求的房地产商而言，也许情况不会那么糟。

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