房地产最快明年进入低迷状态 供应过剩必然出现

国家发展改革委近日发布的“宏观经济研究院经济形势分析课题组报告”指出，由于供过于求，中国房地产早则在2008年开始，迟则到2009年，将进入较为低迷的状态。

发改委:今年楼市将继续高温 未来两年或进入低迷

报告执笔人、国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广昨天接受上海东方早报记者采访时认为，房产市场两年后进入调整期，房价上涨将不再明显，而税收是调节房地产市场的最好方式，住宅保有税出台势在必行。

需求增长减速趋势明显

发改委数据显示，去年全国销售面积平均增长率持续下降，已降至1999年以来的最低点，其中1-9月全部商品房销售面积和住宅销售面积分别为35883.3万平方米和32320.7万平方米，分别比上年同期回落12.5个和12.2个百分点。而住宅销售面积增幅在2002年至2005年间逐步回落。而2006年房地产销售额增幅也在明显放慢。1-9月全国商品房销售额为12415.3亿元，同比增长18.0%，比上年同期回落15.8个百分点，比上年全年增幅低8.9个百分点，2004年增幅为30.0%，即商品房销售额的增长在逐年放慢。其中1-9月累计住宅销售额为10346.8亿元，同比增长17.8%，比上年同期回落17.1个百分点，回落幅度更大。

北京、上海、浙江等重点地区销售额(或销售面积)增幅的明显下降，都说明高房价正在对住房需求产生抑制作用。报告认为，在需求减速的情况下房价继续大幅上涨，主要是房地产商操纵供求关系的结果。

供应过剩必然会出现

报告指出，过去5年来，住宅投资增长和施工面积增长速度明显高于销售速度，预示经过一段时间后将出现住宅市场的供大于求局面。

发改委数据显示，全国2001年至2006年间（预计2006年增长28%），住宅投资年均增长26.0%，住宅施工面积年均增长20.5%（预计2006年增长19%），而住宅销售面积年均增长18.8%（2006年预计增长12%），5年来投资和施工面积增幅比销售面积增幅分别快7.2个和1.7个百分点。

报告指出，实际的住宅需求增长应包括城市化对住宅的需求、原有城市居民改善住
房条件的需求，这部分需求增长应不超过15%，即存在较大的泡沫化需求成分。因为高投资将形成高的供给能力，自1998年开始到2006年止，我国住宅投资连续9年保持20%以上的高增长，年递增率为27.7%。即供给增速比需求增速高10个百分点以上，所以过几年住宅过剩是必然要出现的。

房地产市场将现明显调整

发改委报告指出，以上因素共同作用的结果是：几年以后，住宅市场将出现明显的供大于求的形势，从而导致住宅投资和消费出现较明显的调整。此外，我国股票市场2006年已走出了“长期低迷期”，进入新一轮快速增长期，2007年股市的繁荣仍是可期的，预期股票市场会对社会游资产生明显的分流作用。

发改委预计，中国房地产早则在2008年开始，迟则到2009年，将进入较为低迷的状态。王小广接受记者采访时表示，这种调整可能是房价增长幅度的放慢，但并不意味房价一定会出现下降。

王小广建议，房地产市场的调控政策需要继续从紧，未来税收政策将会是最好的调控手段，而住宅保有税即不动产税的出台势在必行。住房保有环节的税收可按人均30平方米进行税收减税，超过部分征收保有环节税。这种模式下，投资者持有房产的成本将会大大提高，可以最大限度抑制房地产投资。

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