2006楼市颇有特色的做法:双限双竞招标出让土地

建设部等九部门为达到“满足广大群众的基本住房消费需求”，“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”，2006年在其联合制定的实施“国六条”细则《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，釆取了颇有特色的做法：“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位” 。【延伸阅读：三巨头竞逐"三限双竞"地 两地块可建4603套住宅】

重大变革

双限双竞招标出让土地，使自2002年7月1日起施行的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的做法，有了重大的变革：把地价与房价捆绑一起作为土地出让竞价指标使房价与地价上涨分离，去掉了目前实行拍卖挂牌“最高应价者为土地使用者”，使地价越拍越高而拉升房价的弊端。在“限套型、限房价”的前提下，实行“竞地价、竞房价”，这意味着土地出让方式，从目前仅依据最高应价者得，变成也看竞房价情况，房价低者得。相对拍卖出让土地方式的最高应价者得，房价随之上涨而言，这无疑是个具有积极意义的革命性变革：“限房价”的竞房价，能促进开发商提高开发水平，降低经营成本。

广州率先实施

广州在全国率先完全按“国六条” 实施细则要求去做，用招标方式“双竞双限”出让土地，受到了业界广泛关注。

广州市是在挂牌“双竞双限”出让土地受到议论时，再进一步采用招标方式的。2006年10月13日起至11月17日，广州挂牌出让10块地的国有土地使用权，其中地块6至地块9是在限套型、限房价的基础上，采取竞房价、竞地价的办法，以挂牌方式确定开发建设单位。这引起了不少议论：在挂牌出让方式“最高应价者得” 的规则上，房价是不能实现在“限房价”的基础上去“竞房价”，而使房价降低，这会造成中小户型商品房并不便宜的事情；真正的市场体制，应该走向完全竞争的市场状态，这个时候价格的信号才是真实的，才可以调节市场，让开发商自报限房价标准取其平均值，这样开发商必然在自己能接受的房价范围再提高一定幅度来报价，容易出现开发商集体抬高房价的情况；“限房价”地块定为6000元/平方米，限在这价位依据是什么？是依据经济增长速度、收入增长速度、基准地价、基准房价，还是依据居民心理承受能力？挂牌采取先竞房价的做法，实行报房价高者得的办法，会抬高地价。

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上述情况促使广州市在全国率先完全按“国六条” 实施细则要求去做——12月4日发公告：对位于广州开发区的KXC-H3、KXC-H4两地块使用权出让，由挂牌限房价改为招标“双竞双限”：并且限定主要建材品牌，质量要“争创市优良样板、省优良样板、国家鲁班奖工程” ；投标时如果总分相同，以房价报价低且地价报价高的投标人为中标人；为了实现“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”，90 平方米以下的商品住宅其销售对象按“具有广州市常住户口、广州市中低收入家庭优先、本区域内征地拆迁安置户优先，每户限购一套”执行。

招标与挂牌不同之处

招标与挂牌在促使开发商提高开发水平、降低经营成本方面有很大的不同。拍卖、挂牌是最高应价者得。用挂牌方式“双限双竞”出让地块，是从竞买人报出的房价，剔除最高报价和明显偏离市场价格的报价后，取平均值作为未来房屋的最高售价，也就是说，竞房价是以开发商心理预期上涨额来确定，只不过用平均值来抑制一下，使它不要太高而已。这仍不是市场经济完全竞争的做法，会造成中小户型商品房并不便宜的事情。在存在不完全竞争问题时，市场不能有效率地配置资源，会导致价格高于成本。商品有两种价格，一种是生产成本的价格，一种是消费者愿意出的价格。如果没有竞争，从企业实现其利润最大化的本性来说，是按消费者的购买能力及承受水平来定价，而不会自愿按边际成本定价；只有竞争才能使商品生产者既保证商品产品质量优良，而价格又按边际成本定价。

采用招标“双限双竞”出让土地方式，房价下降与地价上涨分离，价格信号可强烈地影响市场，影响社会心理预期，逐渐使房价定在边际成本上。

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