物业税已经在沈阳试点

就在舆论为开征物业税是否适宜争吵不休时，知名财税专家、东北财经大学财政税务学院院长寇铁军近日接受了中国经济时报记者的独家专访，寇铁军透露，事实上，物业税征收已经在沈阳启动试点工作。此前亦有消息显示，包括北京、重庆、沈阳、深圳等地，已成为以物业税为主的新一轮税制改革试点城市。

寇铁军表示，开征物业税是个必然，既有利于减轻民众负担，促进房地产市场健康发展，同时也有其特定经济效益。但他同时警告称，开征物业税必然会改变整个房地产市场格局，因此将出现重重阻碍。

中国经济时报：你认为开征物业税的深层次原因是什么？

寇铁军：近两年，不少城市的房价上涨过快过猛，成为政府和民众关注的热点问题。可以说，房价上涨是2005年上半年物价上涨的基本特征之一。房地产业过热，房价过高，需要国家出台相关的政策实行调控，而税收政策即是其中之一。

目前中国房地产税收体系中共有13个相关税种，这些税种可分为两类：直接针对房地产而设置的税种和与房地产有关的税种。另外，教育费附加虽然属于“费”，但一直与城市维护建设税同时征收和管理。

在房地产税收体系中，目前存在的问题主要是房地产交易环节的负担偏重而保有环节的负担偏轻，造成民众买不起房，买得起房的人养房成本又过低，不利于实现“人人有房住”(不是人人有住房)的社会目标。同时，现行税制中还有许多长期存在的不合理现象，如房产税与城市房地产税针对不同纳税人而重复设置，房产税与城镇土地使用税针对房和地而重复设置。

在税制设计上，现行税收制度按照房产和土地人为地分设税种，对房产从价或从租计税，对土地从量计税，对房产价值中所含地价既按价值征收了房产税，又按房屋所占土地面积征收了土地使用税。在计征房产税时，若要人为地剥离土地的价值，在实际征管中很难操作；若不剥离土地的价值，又明显不合理，造成重复征税和税负不公。

中国经济时报：开征物业税的难点与阻碍可能会有哪些？

寇铁军：物业税已在沈阳开始试点，但只是空转。物业税条例的制定不是难点，难点在于物业税能否解决目前房价持续走高且交易环节税负重、保有环节税负轻的问题。

物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税及土地出让金等合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。把现在开发商一次性缴纳土地出让金的政策改为土地出让金主要由消费者在购房后分次缴清。可见，这一制度设计将完全改变现有房地产市场的格局和消费者的购房预期。但是我们能否在实际执行中将这一预期变成现实，是改革的难点。

物业税的开征从根本上动摇了现有房地产市场的基础，进而必然改变整个房地产市场格局，对房地产市场影响之大是毫无疑问的，因此，面对许多阻碍也是难免的。

一是现有的房地产管理体制。如果按现在的思路实施物业税，房地产开发的门槛一下子降低很多，必然会有许多企业涌入房地产市场，房地产管理部门如何监管这些企业，如何维持目前已经建立的较为成熟的房地产市场？再者，房地产企业拿地的成本大大降低，土地市场如何出让土地，是继续采用拍卖制还是制定新的土地出让方式？

其次是二元税制和房地产市场二元价格体制。由于之前对于土地一直实行的是批租制，而由此产生的一系列收费都是建立在批租制的基础上的，对于这部分不动产，直接收取物业税是不可能的，此时的二元税制就不可避免了。新的税制下的不动产运营模式和老的税制下的不动产运营模式会有差别，如何使得两种税制下的运营模式尽可能减少冲突，将是物业税改革过程中的一个重要问题。

物业税改革还面临不同房产如何计税问题。中国住房类型多样化，既有商品房，也有少量公产房，既有经济适用房，还有安居房，可谓花样繁多。对于不同房产的税制，恐怕也是物业税改革中一个不容规避的问题。

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