房地产业进入转型期:细化政策陆续出台

2007年伊始，楼市即迎来宏观调控新政的“第一炮”———启动土地增值税清算工作。新政产生的税赋成本，最终是否被转嫁到购房者身上？在日前新加坡新传媒新闻公司发起的“中国新加坡房地产融资高峰论坛”上，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，连续三年的宏观调控，促成我国房地产业正进入一个转型期，细化性政策将陆续出台。

聂梅生认为，这个转型期首先表现为住宅正从商品向公共产品属性转移。在我国房改后的房地产业发展过程中，过分强调住宅的商品属性，忽略了其公共产品属性。廉租房存在不同程度的政策缺位、资金缺位和机构缺位问题，正在对我国的和谐社会形成影响；其次，住宅的功能从投资向使用转移；最后，住宅从资源消耗型向资源节约型产业转移。

聂梅生表示，土地增值税政策其实早就在酝酿，它实际上是对土地增值税进行梯级征收。“今年政府将加大在社会保障性住房上的投入和力度，‘中小户型’和‘中低收入’反复出现将是今后的政策导向。”她指出，今年，“国八条”、“国十五条”中未细化的政策还会继续出台。最新出台的土地增值税政策则是“国六条”和“国八条”未出尽、未细化的政策。“去年土地市场的特点是购入土地减少，开发土地增加。即将在2月实施的土地增值税政策，对不同公司影响也各自有别。”聂梅生认为，对于高价获地的发展商，利润未必受影响，而曾低价获地的发展商此次受影响较大。

在同一场合中，万通集团董事局主席冯仑表示，土地增值税新政将改变开发商对低地价的追求，转向通过为客户创造更多价值而获取更多利润。他表示，这是最近三年以来一系列宏观调控政策在完善税收环节中的一个举措，是一系列配套政策的一部分，接下来还会有一些政策，包括预售资金的管理、物业的财产税等方面都还会有政策出台。宏观调控政策有利于市场的持续、健康的发展，也有利于产品结构调整，有利于缓解土地供求矛盾。他同时认为，土地增值税新政产生的税赋成本，不会转嫁到购房者身上。

新加坡嘉德置地全球总裁廖文良先生则认为，在经历了金融危机之后，各国的央行对于银行在向房地产开发商放贷的方面都采取了一些限制性的措施。大多数国家的央行都会要求银行的资产组合当中，把房地产投资的比重控制在15%到20%之间。未来融资将成为中国国内开发商必须面对的一个大难题。

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