2007：宏观调控政策消化年 物业税开征成重头戏

2006年是宏观调控政策频出的一年，在宏观调控下房地产有降有升，6、7、8、9月份有一个降温的过程，从9月份开始到年底有一个往上走的过程，是一个波浪式发展的过程即周期。从80年代末一直到2006年，中国房地产市场经历了五个周期，究其原因，其中很重要因素的就是国家的宏观调控政策。

在2006年一系列宏观调控政策的影响下，中国的房地产将走向何方？北京大学不动产研究鉴定中心主任行冯长春教授，从以下三个方面对2007年及今后的房地产市场进行了分析：

土地成本与刚性住房需求拉动房价上涨

房价一直是房地产的热门话题，有一种观点认为：是土地价格的上涨引起了房价上涨。然而有些人分析了一下，土地占价格当中可能是一个方面，但并不是最主要的，还有其他的一些成本，比如建安，还有税收、利息等等的提高，都会影响到房价。

另外一种观点认为：是市场供求关系决定价格，当需求大于供应时，就会引起房价上涨。目前，中国的住房需求是很旺盛的，在年龄结构中，主要集中在25岁到45岁之间，它们的需求量是最大的，而且它们现在有能力把需求释放出来。所以供给，尤其是土地，或者是房屋的可供销售的量上来讲，离需求有一定的差异，这就造成了房价的上涨。

从供给来看，土地资源是稀缺、有限的，土地价格不会下降，那么成本就不会下降。从需求来看，目前中国的住房需求是刚性的、旺盛的。那么这两个因素将共同拉动房价上涨。

股市发展带动楼市、汇市不会影响房地产整体发展

前两年由于房地产市场的政策调控，加之原来的投资渠道比较单一，好多人就把钱投向房地产，促使房地产价格一再上涨。但目前投资渠道比较多，老百姓可以分散投资，他们虽然没有大量的资金但有一些存款，在目前的存款利息很低的情况下可能会投资。所以，股市发展了反而会带动楼市，一直炒股的风险是很大的，他们赚钱以后会转到楼市里面促进楼市的发展。所以，从股市和楼市来讲，目前不会把资金都抽到股市。另外，现在大部分的需求者是25－45岁之间的人群，他们急需要解决住房问题，而房地产是一个优良的资产贷款品种，尽管金融系统对开发资金一再控制，但是在个贷这块并没有完全收紧，而且各个银行都在争取这块的市场，这也会促进楼市，促使房地产消费力度的提高。

在汇市方面，2006年由于人民币的升值，国家担心大量的外汇进入会影响经济的平衡，采取了一系列“限外”措施：在房地产方面主要是限制购买，限制个人消费、买房。

2007宏观调控政策消化年 物业税开征成重头戏

2006年宏观调控在市场上最表征的现象就是房地产的价格，实际上调控更多的是在对比较敏感的大城市方面影响比较大。从调整的整体结果来看，2006年房地产市场有所降温，价格也所降低。从调控的效果来看，总量上控制住了，结构上也有所改善，价格上也有稳定，规模、结构、价格都得到了控制。

由于2006年的很多调控政策未得到有效的落实，而且政策的出台与其效果的显现有一定的滞后，所以2007年将延续2006年的调控政策，来保持宏观经济的平稳增长和发展。从调控手段上，要更多地使用经济手段去调控；另外就是行政手段，要保障住宅，调整住宅结构比如户型、面积。

在税收方面，今年很有可能会启动物业税，实际上叫房地产税，但它的完全实施可能还需要一段时期。当记者问到今年4月份会否开征物业税时，冯长春表示今年上半年不可能会开征物业税，因为这个税涉及到方方面面，可能政府将会先试点，或者是先从某部分开始征，用税收的杠杆去调控。当然这就涉及到理顺税制、税种等等方面的问题，这将成为今年调控的重要方面。

另外从社会保障方面，要在结构上进一步加大经济适用住房和廉租房的措施，从这个方面来解决一部分供求方面的矛盾。在这个过程当中，要严控土地闸门。从长远来看，要把城市总体规划和土地利用总体规划结合起来。

最后从消费心理来讲，由于信息的不对称，老百姓掌握不准房价的涨跌，存在提前消费或追大求阔等盲目行为。在2007年，将加强信息的披露，老百姓可以在消费过程中搜集更多的信息，逐步走向理性，这也将对消费和市场产生一定的影响。

纵观以上三方面的分析，冯长春认为，2007年在政府的宏观调控中，北京将会加大对经济适用房、满足中低收入要求的举措，呈现出一个发展良好，总量上得到控制，房地产价格稳步上升的态势。

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