有多少调控政策还在悬空 房市将进入政策执行年

“三个火枪手”阻2006年房价下降，专家分析今年政策动向 

房市进入政策“执行年” 

房价这个令人头疼的老大难问题从岁末又说到了年初，总抛不开一个恼人的“涨”字。为什么2006年十道调控“令牌”都没能摁住房价“犟牛”？这个楼市难题留待2007年破解。如果说2006年是楼市调控“政策年”，那么，2007年应是楼市调控政策“执行年”。 

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“囚徒困境”仍在延续

“我没买房，结果房价还是涨了，因为我们无法保证大家都不买房。可是，我错了吗？没有。当初如果我买房了，房价下跌了呢？因为我不能保证大家都买房。人们根本不能预知在疾风暴雨式的调控之下，房价竟还能且调且涨。可是，我对了吗？没有。”

这是一部眼下流行、充满黑色幽默的网络视频《北漂族的无房生活》中的经典对白。含泪的“调侃”折射出当下楼市的“囚徒困境”：买，难担高房价重负；不买，难受房价节节攀升的煎熬。

2006年房价热得烫手。前11个月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格每月同比涨幅少则5.8%，多则7.1%，后一个月比前一个月的环比上涨都在0.5个百分点以上。同比涨幅高达两位数的如北京、福州等，屡见不鲜，房价涨幅背离了当地居民实际收入的增长状况。

有多少调控政策还在“悬空”？

2006年是名副其实的楼市调控年：结构调整、信贷、税收、土地、保障等方面，国家出台了10项政策、措施。但在“落地”中，一些政策竟被“悬空”“化解”。

开征营业税、个人所得税本为遏制投资、打击投机，结果发生税收转嫁，二手房市场买房者的负担加重。

征收20%个人所得税被认为是在交易环节“精准调控”的良策，但终被各地的“核定征收”消解。税务总局规定，对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，税务机关可按住房转让收入的1%至3%核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按1%或2%的税率征收，离20%的法定征收税率相去甚远。

90平方米户型占开发总面积70%以上的规定本为调整住房供应结构，结果成了大户型涨价的理由。进入下半年，一些城市大户型房源，尤其是较好地段内的大户型，价格明显抬升。

提高建设用地使用费本为减轻地方“借地生财”的冲动，结果“地价升带动房价涨”的预期弥漫市场。“面粉涨了，馒头能不贵吗？”

呼唤调控政策“执行年”

回望2006年楼市，其运行轨迹大体如此：宏观调控政策频出——买房人引颈观望等降价——开发商放慢上市节奏——供应量减少——反向解说调控政策，“利空”成“利好”——房价上涨——热点城市供求缺口放大——房价加速甚至急速上涨。

究竟什么是楼市“逆风飞扬”的推手？业内人士认为，中国经济高速增长和城市化的步伐没有停歇、人民币升值、流动性过剩的趋势没有停止，这些都是房价走高的促动因素，但主导因素还是强大的“房地产势力”——一些地方政府、部门、部分开发商和金融机构等房地产利益关联方综合作用的结果。在中央党校经济学部主任王东京教授看来，房地产企业、银行和地方政府正是阻挡房价下降的“三个火枪手”。

如果说2006年是楼市调控“政策年”，那么，2007年应该成为“执行年”，关键是要将调控政策、措施执行到位，遏制对楼市宏观调控作用的消解因素。

分析人士判断，在国家房地产发展战略开始显露从产业政策向公共政策回归的态势下，2007年房地产行业政策调控的执行力度将会加大。不久前召开的中央经济工作会议提出，2007年经济工作的主要任务之一是“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”，“要在政策落实上狠下工夫，确保中央各项方针政策和工作落到实处”。会议还就建立健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度，以及不断改善城镇低收入困难群众的住房条件等内容进行了专门部署。这是一个值得关注的信号。

专家预期，2007年国家对房市调控力度不会削弱，将会更注重针对性和执行力度。如果房价上涨的势头得不到有效遏制，则进一步出台调控政策的可能性就比较大。

此外，住房供应结构会继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。市场供给更多的中小户型住房产品，以及投资、投机需求进一步让位于自主消费的格局会进一步加强。廉租房制度建设也会在中央的强力干预下在各地逐步得到落实，但短期内还难达到一定规模。

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