房地产制度的完善关键在于发展市场化的直接融资

———— ——秦虹谈房地产业基本制度的完善

建设部政策研究中心副主任秦虹研究员，于12月7日召开的第二届泛珠房博会专业论坛上，就房地产融资多元化、利率市场化、房地产持有环节征税等问题，谈了她的看法。

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房地产融资多元化将成为可能

秦虹指出，2005年，全国房地产开发投资比2000年增长了2倍，年均增长速度达到25.9％。但是，房地产企业资金来源结构没有发生太大的变化，主渠道仍是三个：预售款、银行贷款和企业自筹资金。三者占企业资金来源的70％以上。

问题关键不在于是否融资而在于向谁融资。秦虹分析道，今后应将房地产预售的直接融资功能向间接融资功能转变。如果这个项目只预售了10％或是15％，开发商拿着预售合同去贷款，银行就考虑到这个项目的风险性。房地产业是一个高风险的产业，这个产业的发展不仅需要有畅通的融资渠道，而且必须要有有效的风险分散方式。二者结合，最好的途径就是让投资者直接承担产业风险的市场化融资。因此，拓宽房地产企业融资渠道的关键，在于发展市场化的直接融资。秦虹指出，从国际的经验看，房地产金融市场除房地产企业通过证券市场上市的融资和发行企业债权外，还包括房地产投资基金，信托投资以及抵押贷款证券化等多种方式。

融资渠道的多元化与我国金融体制改革密切联系，目前信托融资规模小、股权融资困难、债权和基金发展缓慢、房地产金融二级市场尚未建立，这有赖于金融改革的继续深化。秦虹说，创新和丰富多元化融资的品种，建立我国房地产融资品种，应适合老百姓风险承受能力。秦虹认为，在品种创新上，可以设计与房地产指数挂钩的浮动利率债权。这样，普通居民就可以不必超前透支消费购房，而是通过购买债权的方式先行投资，需要住房时，再购房，这既解决了房地产资金来源问题，减轻了银行风险，又缓解了住房供求关系。秦虹说，还可以建立与养老基金（或养老保险）相结合的住房基金或债权，将养老基金这种长期性质的资金和住房建设相匹配，在实现养老基金保值增值的同时，为住房建设提供新的资金渠道。

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