购房补充协议内藏陷阱 工商局提醒市民注意

消费者购房所签合同，开发商往往在补充协议里暗藏陷阱，这是市工商部门日前对房地产市场专项检查发现的情况。

市工商局、渝北区工商分局有关负责人介绍，检查发现，部分房地产企业在商品房买卖合同中新增的补充协议，根本未到工商部门备案。其中，多有免除自身责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利内容，普遍存在以下几种猫腻———

补充协议效力大于合同条款

补充协议原文：若本补充协议与本合同有关规定有抵触，则以本补充协议规定为准。

点评：有关法规规定，合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与消费者协商的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

据此，就商品房买卖合同而言，其效力从大到小的顺序依次为：现场签约条款第一；标准合同条款第二；开发商单方提供的补充协议、以及填充条款第三。

结论：补充协议所设格式化条款，效力大于非格式条款（标准合同示范文本），违背了法律法规相关规定。

宣传广告不承担法律责任

补充协议原文：本合同与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有出入，以本合同内容为准。凡本合同未约定之事项，对双方无约束力。

点评：有关法规规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，必须真实、合法、科学、准确；其销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的则视为实际交付的商品房应与样板房一致。

结论：补充协议将商品房销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考，其实质是不对这类宣传资料的真实性负责，不按宣传履约，也不承担违约责任。

购房总价成违约金基数

补充协议原文：任何一方在本合同签订后单方面终止合同，应承担终止合同违约金，比例为合同总价款的20%。

点评：有关法规解释规定，当事双方约定违约金，标准应以违约造成的实际损失计费，最高比例30%。很明显，消费者单方面终止买房合同，开发商损失再怎么也不超过总房价，因为房产始终摆在那里。

结论：补充协议看似对买卖双方有利，实则是单方面加大了消费者违约责任。

限定买家商品房用途

补充协议原文：该商品房仅为住宅用途。

点评：有关法规规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处置的权利。业主享有房屋的所有权，享有对该房屋占有、使用、收益和处置的权利。换言之，只要业主对房屋处置不违法，他人就无权干涉。结论：补充协议剥夺了消费者应享有的权利。

相关链接 “填充条款”也须小心

除补充协议外，商品房买卖合同正式文本中的填充条款，消费者也须提防。工商部门专业人士如此提醒。

据介绍，我市商品房交易目前统一使用由市国土房管局印制、市工商局监制的标准合同。该合同中，有部分空格供买卖双方签约时现场商定。而不少开发商却先行拟定条款填充其中，“掠夺”购房人合法权利。

具体操作手法是，标准合同原有多个选项，供消费者选择，但开发商却事先选择其中一个为自己减轻或免责的选项。如消费者接房的装饰条件，开发商交房达不到此要求，有几种解决方式：开发商双倍赔尝消费者装饰价差；开发商无条件返工，达到消费者要求等。有“精明”开发商不与消费者协商，先行在合同中填充了第二个选项。

该人士提醒，消费者在签订买房合同前，先看标准合同文本是否在工商部门备案，如已备案，可将其拿到开发企业所在工商所与备案文本对照，看是否有改动；如未到工商部门备案，则要仔细研读，一旦发现开发商“帮忙”填充了条款，如果有异议则不予接受。

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