内部人士揭密楼市灰色成本 “拿地”需“进贡”

“我经手的商品楼里，很多都带着腐败的味道。”一位房地产开发公司的老总说。

此话已被多次验证。2006年2月，国务院首次界定商业贿赂重灾区，前两名——工程建设、土地出让——都和房地产市场密切相连。而北京市副市长刘志华、安徽省副省长何闽旭、天津市检察院检察长李宝金等官员，皆涉嫌与房地产有关的经济问题。另据媒体披露，上海市房地局土地利用管理处处长朱文锦也涉嫌受贿，已被隔离审查。

而在今天，房价已成为压在中国百姓头上的“新三座大山”之首。人们呼吁房价成本公开的同时，一系列问题也被提出：楼市的灰色成本知多少？潜伏于哪些环节？在权利寻租中呈现什么特点？多大程度上决定着房价的飙升？

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解密两大“弹性空间”

海南某房地产公司董事长坦言：“土地出让和容积率确定，是两块最大的‘弹性空间’。”

盖房子先要拿地。2003年以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5%，其余是“协议出让”。如此大的空白地带自然成了寻租的沃土——“一块地定价多少，有些时候就是领导手中的一支笔。”这位老总说。他从1992年投入房地产行业，转战深圳、广州、海南三地，自言拿地需要“进贡”。

为维护关系以及为再次拿地做准备，开发商不吝代价。这位老总以亲历说明，“如果当官的给我的低价格带来了5000万元利润，我愿意拿出2000万甚至更多。”另一位房地产经纪人也说，“很多地方制定了若干土地优惠政策，至于如何‘ 优惠’就看官员的脸色了。”

土地非市场化出让导致的腐败愈演愈烈后，国家规定：土地必须以公开招投标方式出让。但是，这依然存有可供操作的空间。

北京合作建房发起人于凌罡说，“项目回扣中间人的经手费一般是1%-1.8%，一个总投资额5亿的项目，经手费可以超过500万。”

而“项目经手人”的主要职责，依照北京一房地产公司老总的说法，无外是通过疏通关系，在招标中与地方政府形成默契，以种种限制性条件先期排斥竞争对手。有些时候，符合条件的竞标者，在招标开始时就剩下一两家，输赢早已内定。这笔公关费用，当然由开发商埋单。

1980年代末以来，中国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要超过100亿元。其中多少被开发商以灰色成本方式返还给手握签字大权的人，不得而知。

土地到手后，接下来的是规划设计。一般而言，土地出让之时，容积率等参数已基本设定，但总有开发商希望在这里做文章。容积率的高低直接决定可建的房屋的大小，对开发商而言，哪怕是百分之几的误差，影响的收益将是以数百万甚至千万计。而更改容积率的大权掌握在规划部门手中。

某房地产公司的老总形象地说，“我的一块地上是可以建10万平方米房子还是12万平方米房子，都由规划部门手中的容积率确定，如果一平方米是2000块，多1万平方，便是现实的2000万收入，我花多大公关代价也愿意。”

随着国家对城市建设规划的日益完善，在容积率上大做文章已比较困难。但开发商在建设完毕后，容积率略微超出一些，小数点上的出入并不容易察觉。“职能部门的监管查处力度也是因人而异，许多时候根本就是因钱而异。”上述老总直言。

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