还有八亿农民要进城 城市化加剧 房价不高行吗？

诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨这样总结：“影响21世纪人类社会进程有两件最深刻的事情，第一是以美国为首的新技术革命，第二是中国的城市化。”时至今日，我们依然可以清晰感受美国科技革命给人类带来的深刻影响，然而，对于中国城市化，我们更多只是听专家们在疾呼：“还有八亿农民要进城，这样城市化下去，房价不高行吗？”

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不知何时，城市化已简单成为城市高房价最有力的支撑。

马克思说：“现代的历史是乡村城市化。”美国《世界城市》：“城市化一是人口从乡村向城市运动，并在都市中从事非农业工作；二是乡村生活方式向城市生活方式的转变，包括价值观、态度和行为等方面。”

所以，城市化进程首先改变的是人口结构，八亿农民要进城的确属实；其次，随着城市化的加快，服务性行业在社会经济中的比重不断上升，城市产业结构逐渐向三、二、一的比重顺序调整；最后，城市化水平的提高对人们需求结构将产生重大的影响，按照马斯洛理论，城市化急需解决新进城的人生理与安全需要，加上中国人特有的“买房”情结，而这就直接造成城市房地产的需求剧增。

而目前，中国城市化率是37％，按城市化发展的“逻辑斯蒂”曲线来判断，中国将进入城市30％到70％的一个高速发展阶段。中国经济经过十余年的高速增长，主要城市在经济上都有了一定的积累，加上开发企业的成熟，社会消费能力的完善，因此，城市化就成为城市房地产开发的根本契机。包括近两年中国主要城市房价的普涨，包括全国600多个城市中，有40余个提出要建设CBD的“国际化”梦想，包括众多开发企业号称参与“城市运营”……都在城市化大旗下如火如荼的进行。

真的需要这样的“城市化”？进城后的八亿农民，能接受这样的高房价？

王志纲就曾提出这样的置疑：“目前我国被批出去的各类城区、园区的规划面积竟多达4万多平方公里。城市一般规划到2020年，你想这短短十几二十年里，我们竟要把中国2000多年才建起来的大城小镇再造一遍还多。”另有数据表明，根据发达国家经验，房价收入比一般在3－6倍左右为宜，而目前我国城镇居民的房价收入比平均高达10倍，大中城市的房价收入比则在12倍左右，远远超过了普通居民的实际承受能力。

而就开发企业而言，参与城市运营，参与城市化建设，也决不仅仅是去盖房子，修项目，如何让项目充分融合城市，主动参与城市旧城改造，结合城市规划提高区域价值等，才是可持续的发展方向。

十六届六中全会明确了“构建社会主义和谐社会”的宏伟目标，群众最关心、最直接、最现实的利益问题，将被长期重点关注。不可否认的是，城市化仍然是房地产开发的根本契机，但是如何在城市化过程中，达到和谐地产的历史使命，仍然要依赖于政府、企业以及消费者的共同努力。

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