顾云昌：土地严政 我没看到哪个房产开发商跳楼

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在中国房地产市场形势分析报告会上中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说“2006年的中国房地产市场可以用两句话来概括：第一句，非常关注年，全社会从上到下都在关注房地产市场。第二，政策井喷年，我查了一下，出台的政策没有哪一年比2006年更加多的。我想这些都是大家经历过的。”

中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌

各位朋友、各位嘉宾，这次论坛是第三次论坛，前两天都让我第一个发言，这次我最后一个发言，我觉得第一个发言有个好处，不管人家讲什么，我先讲了再说，最后发言就难了，因为人家都讲完了，还讲什么，所以我的压力比较大，但是还得讲。我的题目是房产新政、土地严政、楼市走势。就当前的房地产市场发展态势做一个个人的分析。

2006年的中国房地产市场可以用两句话来概括：第一句，非常关注年，全社会从上到下都在关注房地产市场。第二，政策井喷年，我查了一下，出台的政策没有哪一年比2006年更加多的。我想这些都是大家经历过的。

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第一部分，房产新政。

关于房产新政，我们大家都知道，从2003年的18号文件到去年的国八条、今年的国六条，这就是房地产新政的主要内容。这里边有两点要说明，第一是房地产新政从开始提房地产是支柱产业，到后来提出来房地产是重要支柱产业，大家有没有注意到这两个提法是什么时候提出来的，支柱产业是2003年的18号文件提出来的，那时候房地产的问题还没有像现在这么突出，但是重要支柱产业恰恰是今年的国六条提出来，就是大家认为房地产问题很严重的时候，国务院提出了新的发展的重要支柱产业。大家不要光看看对房地产的种种看法，更要看到国务院的态度，是重要的支柱产业。

从18号文件到国六条当中我们可以看到一个轨迹，18号文件当中提出三个基本，供求基本平衡、供求结构基本合理、房价基本平稳，到国六条的时候出现了房价上涨过快。出台国八条、国六条，归根到底一句话，就是稳定住房价格。

房价上涨过快的背后是什么？我认为是供求结构状况的变化。为什么带2002年、2003年房价上涨比较稳定，到了2004年突然从3%涨到15%呢，我认为它的背后是供求关系的变化。大家知道决定房价的两个因素，第一个因素是成本决定的，应该说从03年到04年成本没有发生多大变化，但是突然这一点价格发生了10%的增长，说明供求关系变化了，因为决定房价的两个因素一个是供求关系决定的，一个是成本决定的，在市场经济条件下，供求关系决定房价是起主要作用的。

我们分析一下我们的供求关系发生了什么样的变化。第一点，我们对宏观经济的判断，从中央的背景来看，始终认为这几年我们的宏观经济出现了三过，首先是投资增长过快，这一点必须要承认，否则不要宏观调控了；第二，货币信贷投放过多，今年我们上半年的货币信贷指标是2.5万亿贷款，现在又增加到3万亿；外贸顺差过大，这是有目共睹的，我们的外汇储备已经突破了1万亿，早就成为了世界上外汇储备最大的国家。我们房地产市场就是在这样的情形下面发展的，我们房地产市场过去在98年、99年鼓励投资增长，使住宅建设成为新的消费热点，而到了新的发展阶段，我们发现包括房地产投资在内的固定资产投资增长过快了，原来要求我们增长快一点，现在要求我们增长慢一点，这是宏观趋势的变化，对房地产市场提出的变化，这一点大家看得很清楚。第二个情况下，是单向调控导致楼市供应增速大降。单向调控我指的是在04年我们对楼市的调控主要是单向调控，主要是调控了供应量，调控了供应的增长速度，收紧银根、地根，这样的情况导致我们的增长幅度大幅度下降，因为98年到03年我们每年的竣工面积都保持18%的增长，到了04年我们的供应增长速度下降到了2%。

资金流动性过剩的问题。现在银行的资金流动性过剩，现在中央银行又要提高存款准备金比例0.3个点，因为提高一次就是1500亿，减少流动性过剩问题。当然有人说流动性泛滥了，用我们的话来说就是中国的钱太多了，银行的钱太多了。银行钱太多是谁存的？有老百姓存的，也有企业存的。存在银行里的钱要寻找一种投资的出路，应该说是寻找投资的方向，但是我们现在投资要控制住。寻找股市，我们的股市又不太警惕。这样的流动性过剩必然大量资金流入楼市，加大了对楼市的需求，所以导致了楼市的需求不断膨胀。尤其在上海、北京、深圳、广州这样的城市，有钱人很多，看到这个楼很漂亮，这个楼1层到41层的朝南的我全要了，因为他不知道投资什么。

基尼系数越界导致结构性问题凸现。中央提出和谐社会，其中一个很重要的原因是我们的收入差距很大，中央政治局专门作出决定要改革改变我们现在的收入分配制度，目的就是要改变基尼系数的越界现象，有专家说我们的基尼系数已经超过了0.46，应该说基尼系数超过0.4就已经是超过警戒线了，我们已经达到了0.46。这个问题和楼市当中的结构性问题是联系在一起的，我曾经想过这方面的问题，现在全社会都说房价高，没有说房价低的，但是一方面又都想买大房子，都想买大房子说明房价不高，在日本和香港都想买小房子，为什么我们想买房子，我认为是基尼系数过高，有钱人可以买大房子，但是许多中低收入家庭买不起房子，这是经济社会发展的问题、是基尼系数问题，不要反映到楼市上来。这个问题是不是应该这么分析，社会经济当中发生的问题都要反映到房地产市场上来，都要反映到房地产业上来，到要我们房地产行业来承担，为什么？因为我们是支柱产业，支柱产业就是要顶住国民经济发展大厦的，国民经济发展中的问题、社会发展的问题必然会通过支柱反映出来，它的荷载、它的压力，需要支柱产业承受，支柱产业不是白白让你体会、让你享受的。

第四，资源、环境的超标导致供应与需求矛盾的加大。一方面我们的需求很旺盛，我们买房子想买大房子，没有其他的投资渠道，只能进行房地产的投资，刚才赵晓说了一个问题，房地产投资回报率高于工业回报率，但是另一方面，我们国家的资源和环境问题大家都知道很严重。十一五规划提出一个指标，我们的单位GDP能耗要在未来五年当中下降20%，这就意味着我们每年下降4%，每半年下降2%，当然这是最简单的办法，但是遗憾的是我们今年上半年的能耗不仅没有下降2%，而是上升了0.8%，我们的二氧化碳和其他排放物比过去还要增加，也就是说我们在十一五规划的开局之年上半年，我们的资源环境就超标了。我们的行业是房地产行业，我们是盖房子的行业，现在有许多的说法，建设部的公开数据说，我们盖房子、建造房子，它的能耗相当于社会能耗的三分之一左右。中国是房地产大国，我老讲这个概念。需求方面很旺盛，供应方面不可能给你盖大房子，盖豪华的房子，这个矛盾加大了，这些问题都要反映到我们楼市上来，这就是房价供应背后的供求关系的变化。作为每一位房地产人，如果你站在国家高层领导人的角度，你怎么来判断楼市，怎么来引导我们楼市的发展呢？

国家采取的措施，我理解原来是单向调控，国八条、国六条采取的是双向调控，因为我们的供应量要保持适度，我们的需求量也应该保持一定的速度，不要太快了。对于双向调控，我的认识实际上是压虚火稳房价，国八条重点指出了要遏制炒房这个虚火，同时要控制拆迁的虚火，同时指出还有冒的需求，就是我们的虚火有三把，一把是炒、一把是拆、一把是冒，冒的概念就是超前消费、虚荣消费。实际上我们的国八条、国六条有一条是清楚的，通过调整供应结构来影响需求，而不是通过影响需求来调整供应结构，当然这一点行政的办法多一点，我认为这也是目前的状况下提出来的。如果反过来，我们通过调整需求来影响供应量，那么事情就不是现在的做法了，但是我认为在目前的情况下，这样做还是有必要的。

另外我们更要看到的是构建和谐社会，推行符合中国国情的中国住宅建设消费模式，赋予了更新的内容、更高的要求。我想讲的意思是，国八条、国六条是因为房价的问题，但是不仅仅是房价问题，比房价问题更深层次的内容，更高的要求在国六条里已经提出来了，那就是中国住宅如何实现可持续化的问题。特别是大家看出来要推出符合中国国情的和谐建设和消费模式，中央强调的是和谐发展，房价问题是阶段性问题，可持续性发展才是房地产的问题。为什么从稳定房价的问题最后讨论到90平米的问题，实际上是这样的问题，如果我们新增的理解上有什么问题大家可以再讨论。

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