长阳花园：小区之乱谁之过

长阳花园小区位于南京市鼓楼区清凉门大街298号，然而这个小区并不像她的名字那样充满阳光，从小区建成到现在，矛盾的阴霾一直笼罩着小区。本来比较单纯的业主与物业公司的矛盾，发展到业委会与部分业主的矛盾，甚至业主与业主之间的矛盾。这些纷繁复杂的矛盾和问题，还要从头说起。

1、炒物业之争

2005年1月，小区成立业主委员会。关于业委会成立的合法性问题，到现在也存在着争议。一位业委会委员向我们强调：“我们成立肯定是合理合法的，是严格按照法律程序来的。”而一位业主向我们反映：“当时小区入住不到200户人家，却有600张选票，并且完全是业委会自己搞的，没有监督。”其实，当时大多数业主的想法是，只要业委会能为小区做实事，其他的问题都无所谓。

业委会成立之后，就开始了维权行动。按照业委会的说法，原小区物业公司荣辰物业是开发商仁裕达公司的子公司，非但不配合业主委员会去与开发商交涉，反而处处袒护开发商；并且荣辰物业在小区管理过程中存在擅自安装通讯基站、擅自将架空层出租、未按照规划要求进行人车分流、停车秩序混乱、外来人员和车辆进出自由、擅自拿走业委会专用公告栏内文件、地下室脏乱、擅自在各单元胡乱张贴、无障碍道路不通、物业管理配套设施至今未经有关部门验收、未公布前期物业收费明细、未向全体业主交纳停车收益分成、未按照规定向业委会移交相关物业和资料等问题。为此，业委会曾经多次与荣辰物业开联席协商解决小区存在的问题，就小区的配套设施及资料的移交进行交涉，并督促荣辰物业进行帐目审核和公示。

可是矛盾并没有解决，2005年3月5日，业委会正式贴出公告，要进行长阳小区的物业招标。从当年3月一直到到11月，业委会在做炒掉荣辰的工作，这期间矛盾、争执时有发生，小区的情况比较混乱。在05年7月业委会的《长阳花园小区业主委员会工作材料汇编》中，我们见到了以下内容：“1，荣辰物业公司职工钱某已将上门收取的物业管理费卷款逃跑；2，荣辰物业公司员工史某携带财务自动离职；3，荣辰物业公司龚正经理向业委会四名委员说，前物业公司朱经理收取了收废品的7000元，还有小区内的广告收费、订牛奶准入费、通讯基站费等均无下落”、“ 关于物业费的解决办法，先由物业公司与业委会就05年服务标准和收费标准等问题商议明确并公示后再收取。目前，小高层暂时停交物管费，具体何时交费，后见业委会和荣辰物业公司联合发布的公告”、“对部分业委会委员未交物管费的问题进行了澄清，其原因是业委会与荣辰物业公司曾经达成协议，即05年的服务标准、收费标准商定明确之前，物业公司暂停收费。该约定也曾向业主公示过”。

然而，我们了解到的事实却与此大相径庭。荣辰物业曾经在05年3月份起诉长阳业委会十一名委员中的八人带头不交物业管理费，业委会集体侵犯名誉权，诽谤物业公司员工捐款潜逃，结果是荣辰物业公司两场官司都胜诉。对于此事此，业委会委员柯敏勇有自己的解释。他承认部分业委确实没有交物业费，但他说：“业委会委员不交物业费，那是因为我们还在和荣辰谈价钱。在谈价钱、在谈判的时候就说我不交物业费，法院的判决也是错误的。人活一张脸嘛，物业公司为了争这口气，告到法院去。我们还在协商的时候物业费是可以缓交的，法院判决是失当的，因为是我们主动在利益协商嘛。”

关于缓交物业费的问题，事实上业委会要求荣辰物业公司在服务合同、服务标准、收费标准、前期帐目公示等问题没有落实前，暂停收取。而荣辰物业表示接受条件，但是同时也声明，这一阶段不能拖的太长。但这一拖就是3个月多月，其间荣辰物业公司多次向业委会表示，其运转已经出现了困难，可否收取一些相应费用，对有争议的小高层收费标准可以在正式签定合同后按照新表顺多退少补，对此荣辰物业可作出书面承诺。但业委会的答复始终是否定的，理由是还没有签定正式合同。

7月，小区发生了公共用电用水停断的严重情况。对于此事，业委会指责荣辰物业公司蓄意拖欠交纳公共水电费。而荣辰物业公司坚持认为业委会委员干扰物业公司的正常工作，以至物业公司无钱交纳公共水电费。这次事件最大的受害者还是小区居民，一位不愿透露姓名的业主说：“整个小区一到晚上就乌漆抹黑，像个什么样子？万一碰到个坏人，出点什么事情，哪个负责啊？业委会那一帮人带头不交物业费，荣辰一年就收三分之一的物业费，工资都发不上，哪还有钱交水电费。”

事实上，不交物业费这个行为本身就是对交了费业主权益的侵犯。不交费的业主实际上也享受了物业公司的服务，虽然他们没有交物业费，但服务却不是免费的，交费的业主负担了这部分费用。而物业公司做为商家，根据公平交易的原则，只会付出与收益等值的服务。交费的业主支付了相应的费用，却因为其他业主的欠费而享受不到应有的服务，他们的权益如何维护？

为了解决小区内的矛盾，荣辰物业在05年3月份的时候更换了领导层，并且发表了一份声明，表达了合作的意愿：“希望大家能够放眼未来，不要在一些过去的问题上纠缠不清，有争议的事情可以先放到一边，在条件成熟的时候再来解决，一味地对抗到头来真正利益受到损害的还是广大的业主。不要老是把开发商的问题与物业扯到一起，现任物业的确是由开发商投资成立的，但这两个却是相互独立核算的法人主体，而且在南京市相关的物业管理条例中也明确规定了物业管理的范畴。”

鼓楼区物业办的周副科长也曾经就长阳花园小区存在的问题发表了自己的看法，他认为，为了小区的稳定，物业公司有公布帐目和收费标准的义务，要受到广大业主的监督，但同时业委会从维护小区的稳定出发，也有提醒广大业主按时交费的职责，不要一味鼓动不交费，不要片面地搞对抗。然而业委会的一位委员认为业委会没有协助物业收费的职责。另一位委员甚至说，如果荣辰走的话，他马上就能组织30多个民工把小区管理起来，而且能管理的很好。然而《物业管理条例》第15条规定了业委会应当履行的职责，其中第三条“及时了解业主，物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同”，明确指出了业委会有义务协助物业公司的工作。

2.对抗还是合作

业委会、业主与物业公司、开发商之间存在着一种天然的对立关系，但是这一对立关系是能够缓解的。各种关于物业公司和开发商以强欺弱、以次充好的负面报道不断冲击着大众的视听，以至于所有物业公司和开发商都成了惟利是图的奸商。作为商家，不论是物业公司还是开发商，都会追求利益的最大化。这样难免会触及业主的利益，物业在小区管理一些具体的事情上肯定有诸多不到位的地方，也不可能让每一位业主都达到完全的满意。

事实上这是一种普遍现象，再和谐的小区也存在着业主与物业和开发商的矛盾，只是这些矛盾被和谐的小区大环境所掩盖了。业主委员会做为业主利益的代表，大多数都会为了业主的利益与物业和开发商进行维权，然而维权注定不可能是一帆风顺的。这个时候，如果业主委员会不能很好地处理与物业和开发商的关系，一味地营造业主与物业和开发商之间的敌对关系，则很容易造成小区和谐环境的持续恶化，并且恶性循环下去。有些业主的当家做主意识很强，但往往有搞斗争解决问题的习惯性思维，认为非友即敌。与业主委员会利益一致的广大业主，在与物业和开发商的对抗中，已经无数次被赋予了弱势群体的角色。弱势群体往往具有巨大的抗争能量，当群体中出现领导者，能够代表整个群体进行利益抗争时，这种能量是很容易激发的。并且一旦被激发，利益双方就会形成敌对关系，很难进行有效的沟通来达到合作的目的。在集体行动中，个人的情绪是很容易为集体所煽动的，并且在集体行动中，人们会表现的比平时更激进，也就更倾向采取不合作的态度，用抗争的方式争取自身的利益。而作为与业主利益相对的物业和开发商，也总是具有强势群体的习惯性思维，处理问题更多的只是凭自己的判断，认为只有听话的业主，没有任业主摆布的物业和开发商。

这样一来，如果业主委员会总是抓住一些诸如物业费的高低、服务质量下降的具体问题来和开发商较劲，那物业和开发商总是有抓不完的把柄和挑不完的毛病。而物业公司也可能因为业主的不合作而失去对小区管理的信心，甚至会由于业主物业费的拖欠而导致财政上的困难，进而使小区管理陷入困顿。等到双方都失去了耐心，也就意味着关系的破裂。

长阳花园小区是上海仁裕达公司在南京的第一个楼盘，是其进军南京房地产市场的第一步，而荣辰物业实际上是仁裕达的子公司。对于长阳花园这样一个样板小区，他们没有理由要搞砸。为什么长阳的业委会炒掉荣辰物业的决心如此坚决呢？可以猜测业委会是由于输了两场官司而心有不甘、可以猜测荣辰物业公司没有满足业委会的利益要求、甚至可以猜测业委会和新的物业公司有利益关联，但这些都没有确凿证据。

当我们找到长阳花园业委会委员、南京水利科学研究院科研人员柯敏勇时，他给出了这样的答案，“实际上最主要的原因不是我们对荣辰的服务不满意，那些都是小事情，我们想通过炒掉荣辰拿到3000万地下车库的产权”。3000万的地下车库确实不是一个小数目，如果能为业主争取到，当然是皆大欢喜的好事，但事情有这么容易吗。从2005年3月算起，业委会一直把这个当作工作的重中之重。长阳花园小区业主陈老师在新物业进驻后，停放在小区内的电动车被盗，为此她找到了业主委员会，想寻求帮助，得到的答复却是“工作要分清轻重、抓大放小，现在小区最大的问题是3000万的地下车库问题，其他的都是小事情”。对于此事，陈老师认为,“业委会有点好高鹜远了，整天把3000万挂在嘴边，可是至今也没有什么结果”。为小区业主争取地下车库的产权当然要做，可是不能以此作为业委会工作不利的借口。

新的物业公司进驻长阳花园后，业主们本以为可以安心了，结果却发现送走了荣辰之后，又请进来了个冤大头。新物业江鸿的服务水平和业主期望值相去甚远，很多方面还没有荣辰做的到位。对与这一点，现在整个小区包括业委会成员，都有一致的看法。既然换了物业服务没有提高，至少地下车库的问题应当能够解决了吧，就在刚刚过去的2006年8月份，事情有了新的变数。鼓楼区物管科明确批复，长阳小学地下车库产权属区教育局，开发商对该车库具有使用至2069年的使用权。如果事实就是如此的话，那意味着业委会的工作至少在结果上是彻底失败了。

从坚持更换物业到新物业进驻后小区环境没有改善、再到地下车库产权争取阶段性彻底失败，事情似乎并没有向好的方向发展。如果当初业委会能够搁置具体的问题和分歧，少一点意气用事，少一些指责和漫骂，问题可能就不会恶化到今天的程度。对于物业来说，也应该理解业主的期望和心情，用长远的眼光来看待小区的管理，不断增强服务意识，如果和业主在一些既得利益上过多地纠缠计较，显然不是明智的做法。

3,改选业委 难上加难

业主诟病最多之处还是业委会改选物业这件事。业委会这次选聘物业，前期没有邀请任何业主参与、监督操作过程，然后突然抛出三家让大家投票选择，明眼人一看三家就明白只能选择江鸿，另外两家说是陪标的一点都不过份。因为在符合要求的三家中，只有江鸿的资质等级是二级，其他两家都是三级，没有理由不选江鸿。而荣辰物业甚至连竞标的资格也没有。

业委会于11月20日公布了投票结果，而11月19日却已经与江鸿签定了物业管理的合同，在投票结果没有接受业主监督、合同内容没有公示的情况下，就匆忙与江鸿签定合同，这样的做法不符合《物业管理条例》的。部分业主对投票结果有质疑而要求查票，业委会以人身安全、个人隐私为理由拒绝查票的要求。业主对票的质疑是有根据的，原长阳花园业主褚毅平所在的楼栋有12户人家，根据票面显示有11户投了赞成改选票。褚毅平家投的是反对票，而且他还得知另外一家投的也是反对票，这样至少有2票反对了，那投票结果显然存在问题。

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