南京将出台规定 共有房产出租须得全体业主同意

物业用房等业主共用部位转让或将越来越难。在昨日南京市房管局、物价局主办，晨报协办的“物管新规咨询活动”上，南京市房管局有关负责人透露，“处分属于业主共有的共用财产必须经全体业主通过”将在即将出台的《南京市业主大会导则》中有详细规定。

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处分业主共有财产必须全体业主通过

由于部分业主的利益需要或业委会出于个人需要将小区物管用房对外转让、出租的行为在近年来并不少见。昨日咨询活动上，南京市物业办有关人士透露，为了保证全体业主的利益得到保护，即将出台的导则将明确规定“处分业主共有财产必须全体业主通过”。该人士解释，将其规定全体业主通过国家有关物业管理法规中并没有类似相应规定，“但既然国家没禁止，南京便可以走在前面”。

据介绍，将物业用房等共有财产规定为全体业主通过后，由于小区业主很难聚齐，小区共有财产处分的操作性实际上已经很小。“有的人可能会质疑我们，这个规定操作性难；实际上，这样才能更好地保护业主的利益。”该人士表示，物业用房等小区共有的共用财产属全体业主所有，如果小部分人或者业委会私自将其转让、出租必将给其他业主带来损害，“尽量不转让、不处分，这样才能让物业用房等共用部位真正发挥其应有的作用”。

业主应按指定路线、区域牵遛犬类

除了对物业用房等共用部位的处分作为新规定，南京市物管办的这位负责人透露，与《南京市业主大会导则》配套出台的《南京市业主临时公约》还将对欠缴物业费、遛狗、装修干扰其他人如何处理等作出规定。

据了解，在公约草案中，对于未按时交纳物业服务费用的业主，物业企业可以采取电话或上门催缴措施，逾期仍未交纳的，物业企业可以在本物业管理区域内公布的物业服务费收交情况中列明欠交费用业主室号并限期补交。

对于一直纷争不断的小区业主养狗，“临时公约”中也将作出规定，要求“业主应按指定的路线、区域牵遛犬类，及时清洁动物在公共区域内排放的粪便”。

此外，有关业主装修影响他人，公约规定“业主违规装饰装修的，物业管理企业可以采取禁止施工人员进入本物业区域等措施予以制止”，对于有的业主因房屋装饰装修等发生渗水等问题影响其他业主安全的，也规定“业主应及时予以修复处理，由此造成的损失要及时予以赔偿”。

炒掉失职业委会将明确程序

不遵守物业管理法规或者不履行其应尽的义务，业委会有可能被“弹劾”。昨日，南京房管局物管办有关负责人介绍，目前他们正着手对老的《南京市业主大会导则》进行修改，有关业委会怠于职责后如何终止其资格并换届的规定将写入新导则中。

有些业委会向物业索要好处

“最怕的就是业委会成为官本位思想。”在昨日活动现场，来自鼓楼一家小区的业主臧先生表示了他的担忧。“小区一有什么好处，比如停个车什么的，业委会成员首先就给自己搞了个好车位。”臧先生表示，业委会的权力得不到监督，业委会成员利用“职务”之便为自己谋私利，目前已引起小区业主的极大不满。

记者一位熟识的物管公司负责人表示，事实上除了为自己谋私利，部分小区的业委会也开始利用手中“权力”向物管公司索要好处。“部分业委会开会在星级酒店，办公室内则电话、传真机、打字机、电脑一应俱全、全部配备。”该负责人介绍，很多时候这些费用都得物管公司出，“你不出，业委会便以解聘物业为要挟啊”！

南京市物管办有关负责人坦陈，据他们了解的情况，小区业委会成员向物业索要好处的情况的确在部分小区存在。“现在看来能监督业委会的还是只有小区业主。”

业委会资格终止将有相关细化规定

据介绍，目前南京正对老的《南京市业主大会导则》进行修改，在新导则中，有关业委会怠于职责后如何终止其资格并换届的规定将得以明确。

该人士表示，新出台《业主大会导则》将修改、增加部分规定，以细化业委会资格终止的相关规定，并便于操作。据悉，目前新规正在制定中，有望近期出台并试行。此外，和《业主大会导则》配套出台的规定还包括《南京市业主临时公约》、《南京市业主大会议事规则》以及“小区前期物业服务示范性合同”等。

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