购房指导报告--东郊小镇

一、价格、租金状况：

位于南京麒麟镇的东郊小镇项目是目前南京在售的精装修普通住宅中价格最低的一个项目。目前销售均价为3600元/平米。

东郊小镇的自推出以来一直走低价精装修的销售路线，其精装修住宅的销售价格仅相当于片区内同物业毛坯住宅的价格，因此在片区内属于性价比较高的一个项目。

因为目前新东郊片区内的租赁市场需求不高，以及区位因素，因此片区内的租赁价格始终处于较低的水平，所以对于东郊小镇我们认为其租金水平约在5元/月/平米。

二、地段、位置、交通、市政：

从区位上看，东郊小镇位于新东郊片区的东端，距离片区核心的麒麟镇约两公里路网方面主要由宁杭公路和沪宁高速组成两条快速通道保证项目的通达性。从现场考查看，目前在建的一、二在对交通通达性上主要是依靠宁杭公路保证。我们认为现阶段宁杭公路的通行率已经可以保证东郊小镇对通达性的需求。另一方面，由于距离主城较远，业主出行方面对公共市政交通设施的依赖性较强，现该项目的公共交通设置主要以121、游5、南汤等五条公交车为主，前期基本能满足业主需求。

三、环境配套及自身生活配套：

120多万平方的占地面积，以及规划三万人的入住人口，使东郊小镇在开发中持有建设新城镇的理念，加之项目周边的配套设施匮乏，所以在建设中所有的配套设施以内部配套为主。从规划的信息看，在第一街区中与住宅同步建设了一条商业街，引进便利店、面包店、洗衣店、快餐店、影音店、美容美发店等基础配套设施。二期中将建设大型邻里中心，体育中心，大型超市等设施。以期满足业主入住以后的各类生活需要。
同时为增加业主出行的便利性，东郊小镇将在09年地铁2号线开通之前，配置社区巴士。

四、居民状况分析：

业主构成：东郊小镇的业主构成一个很明显的特征，业主多以高知人群为主。究其原因，主要是项目周边南农大，仙林大学城，以及部分科研院所的教师和科研人员购买该项目的比重较大。从业主构成分析，东郊小镇如果合理的规划和促进业主沟通，将有可能成为知识型社区。

五、项目硬件指标

东郊小镇二期在建设中进行了比较细致的规划，除做到基本的人车分离等指标外，景观上设计了一条贯穿整个组团的活水水系为主轴的景观带，在中央景观带中种植了香樟、银杏等名贵树种，以及在每两栋之间都辅助各类小景从而使绿化率达到43％。

安保方面，业主进入小区采用刷卡进入，小区配置了黑白监视系统，同时保安24小时巡逻。

六、项目供应销售情况

东郊小镇一直是走量速度比较快的一个项目，目前一期已经销售一空，二期推出的房源还余80－90套。

从销售价格的走势看，东郊小镇基本保持着走高的趋势，自去年一期以3104元/平米开盘以来，至今年六月二期同类型物业的销售均价已经达到了3600元/平米，房价在一年多的时间里上涨了15.98％，上涨幅度还是十分惊人的。

七、综合点评

东郊小镇最为南京价格最低的精装修普通住宅，其性价比是有目共睹的，加之项目自身配置了完善的商业生活配套设施，保证了业主的各类基本生活需要，另一方面三大景区环绕，也增使该项目拥有了一个比较理想的外部环境，所以具有较高的居住价值。但是由于项目所处片区的租赁市场需求度不高，以及该项目自身的区位劣势，所以租金回报率并不是很高，因此其长线投资价值较低。

另一方面，通过东郊小镇目前的价格增长走势以及走量速度看，其市场潜在需求较高，因此价格增长潜力值较高，所以我们认为东郊小镇具有一定的中线投资潜力。

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