购房指导报告--华侨绿洲

一、价格、租金分析

华侨绿洲项目目前还没有开盘销售，不过通过了解，预计开盘起售价格为2900元/平米，均价3100元/平米。

从销售价格上看，华侨绿洲和桥北板块其他的项目比较，并没有什么较大的优势。3100元/平米的销售均价对于桥北板块而言，已经处于中高水平的价格区间。

从租赁市场看，目前项目位于的泰山新村片区的租赁市场，需求并不旺盛，加上其房地产市场本身就是南京楼市的价格盆地。因此其租赁价格也受到制约，我们通过对该区域的调研后，认为该片区普通住宅的租金水平目前只有5元/月/平米，租金水平较低。

二、地段、位置、交通、市政：

桥北板块中主要的居住区分为两大片区，分别是滨江片区和泰山新村片区。而华侨绿洲项目就位于泰山新村片区。

从该片区的配套看，因为已经具有一定规模的社区，所以还是具备了一定的生活配套设施。但是从商业设施来看，还需要依托于桥北板块的大型商业配套给与支撑。

交通方面，宁六公路和泰西路组成了主要的路网，而对于江北的市政交通而言，扣出大桥对江北至江南的交通瓶颈作用，整个江北地区的路网还是比较便捷的。

三、环境配套及自身生活配套：

华侨绿洲在外部环境上还是具有一定的优势，在项目后就是占地约60亩的原生绿色坡地，这给该项目在自然环境上增色不少。

配套方面该项目主要是依靠泰山新村现有的配套设施，满足业主的基本生活需求。从我们了解的情况看，教育方面有七色花幼儿园、浦口区泰山小学、规划中第十七中学、东南大学等高校，医疗服务方面除原有及新建一个市级、两个区级医院，鼓楼医院分院、省人民医院分院已准备落户。

四、硬件配套指标

华侨绿洲占地7333平米，总建筑面积为11000平米，容积率1.5，绿化率45％，总户数在800户，以多层、小高层为主。

华侨绿洲与江北动辄百万平米开发规模的大盘相比，7333平米的占地面积是绝对的小盘，所以在内部的配套建设上与大盘相比就具有一定的差距，但是因为其位于泰山新村老居住区，其外部设施在一定程度上也弥补了内部设施。另一方面，由于开发体量较小，所以开发周期短，对前期入住的业主而言，开发建设对生活所造成的影响较小。

从内部规划数据看，该项目并不具有太大的特异性，45％的绿化率在江北各盘中属于中上水平，但是1.5的容积率指标较高，居住舒适度有一定影响。

五、购买、投资价值分析

虽然江北市场的楼盘走量一直比较快，价格也呈上升趋势，但是对于华侨绿洲而言我们并不建议以投资性为目的进行购买。从其销售价格上看，该项目开盘均价为3100元/平米，这在江北已经属于中高水平。项目处于泰山新村，租赁及二手房市场的需求并不是很高，需求决定价格，这在一定程度上制约了该板块项目的升值潜力。另一方面项目的特异性不强，其主要特色以60亩原生绿色坡地，但是由于其体量较小在与江北大盘竞争中内部规划优势并不明显。

从居住价值看，要远高于投资价值。60亩原生绿色坡地为项目提供了良好的外部自然环境；泰山新村老居住相对齐备的生活配套保证了业主入住后的各类需求，这与桥北大盘开发中，多以内部配套弥补外部配套而言要具有相当大的优势。另一方面，小开发体量，避免了因开发对前期业主入住的影响，所以我们认为该项目的居住价值要远高于投资价值。

六、综合点评

华侨绿洲是江苏华侨房地产公司继华侨城之后开发的又一力作。

江苏华侨房地产公司成立于一九九四年，具备二级房产开发资质。近二、三年来，公司先后开发和储备了“华侨城”、“华侨绿洲”、“华侨广场”、“润花园”、“山水城林”等多个项目，是一家具有成熟开发经验的房产开发企业。

华侨绿洲项目依托片区优势，充分利用外部环境，使该项目具有了较高的居住价值，但是产品特异性不强，销售价格优势不明显，以及所处片区内二级房地产市场发展的制约使其投资潜力受到了一定的影响，因此其居住价值明显高于其投资价值。

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