易宪容：买房要考虑区位与经济实力

中国著名经济学家易宪容先生10月21日受南京市企业家联谊会，南京市房产局市场处、南京城开集团之邀，来宁参加“城开国际.品牌与创新高峰论坛”，论坛上，易宪容先生针对当前宏观经济形势与金融市场几个热点问题，与与会的企业家进行深度探讨。

目前百姓最关心的莫过于“国家对房地产接二连三的宏观调控，对房地产市场会有什么影响？南京的房产市场有没有泡沫？”易先生做了如下回答：“今年出台七八个政策，都是比较重要的。比如禁止外出购房，二手房交易税，土地的宏观调控管理等等一些政策。其实都是比较温和的政策。这六条主要一个宗旨，第一条，如何来讲对调整我们房地产市场结构，调整我们房地产市场发展模式。我们房地产市场模式在学香港，香港是英国时代遗留下来，他是高房价高地价。一方面，他把房价抬高，地价就上去了，这样政府获得的利益最高。政府获益高以后，受益就是政府的高层管理人员。还有跟政府有关的政府事业相关的人员，比如大学教授，还有政府公益医院的医生。你想想看，地是他们的，英国大学教授工资是世界最高的。他给大学教授工资是一年150万(英镑)，他每个月工资就是10几万。那时候，你想想，现在可能不觉得高，那时候我们国内的教授工资多少？还有他们公务员，如果你进了公务员，就是一般的，工资就是6万以上，还有住房补贴。

如果是你没有福利分房，香港的产品根本没有竞争力，居民的劳力成本很高了，居民来讲，他生产产品没有竞争力，在这样的背景下，出现了这样的机制。我们中国开始发展是在广东、深圳，发展以后，国内其他地方认为这种模式适合国内，但是几年发展下来讲，这种模式我们只学了高房价，高地价，后面高福利分房没有学。50%以上的人，都住公屋，就是政府给很便宜的价格。那假如我们50%的居民都住公屋的时候，我们就回到了福利分房的时候。这次来讲，政策的最根本的一条，就是要调整现在的福利发展模式，就是要生产更多的中地段产品。国内现在把这种政策更加细化。但是我认为这个不是太适合，因为你还是在用行政的东西在强调这个。

还有一个禁止外资进入我们市场，可能对南京来讲，还并不是最重要的，是对深圳、广州、上海、北京影响最大。政策对南京来讲，影响不是太大，觉得心里不高兴不舒服，我知道，因为政策里最重要的目标，并不是要我们房地产市场不发展，而是让我们提高市场的门槛，这是不行的，门槛高了，要一些好的企业，你进来了，为我们市场提供一些好的产品，既然是这样，我认为其实最重要的问题，是如何在我们现有的南京市场，如何做的更好。

易先生在论坛上强调说“对南京来讲，如果做房地产，一定要把心态调整一下，”，过去有的开发商轻而易举获利，在一个竞争的行业，“你要把钱赚多，你就要把产品做好。”

面对“您是否会在南京买房？”这个比较敏感的话题，易先生表示南京房地产市场，“我个人觉得是不错的”，“买房子做投资，你一定要记住一点：地点。地点是你购房投资的最重要要素。离开了这个要素，你就投资不了。地点好了，你看这个地方好，可能最近升值不高，可能十年以后翻十倍，地点是你投资的第一要素。即使你投资的项目，五十万、六十万，我想我们的居民这个实力还是有的。你一定要考虑到你经济实力。”

易先生还特别补充“另外还有一个很重要的因素，你投资的时候，一定要把利率放在第一位。一旦看好了项目看好了地点，如果借钱买房子投资的时候，一定要把利率放在第一位。利率的变化影响你投资的受益。我们宏观调控以后，利率变化的频率就越来越大。所以大家要把这个放在主要因素。”不过最后易先生也半开玩笑的补充一句“当然，在南京买房还是过段时间吧。”

本次论坛江苏省原副省长戴顺智，南京市原市委副书记包生华，金陵石化公司副总经理李唯辰，城开集团副总经理祝刚，均到会参与了论坛讨论。作为主办房之一的城开集团的副总经理祝刚，也在论坛上发言表示从“城开家园”到现在的“城开国际”、“城开汤山公馆”品牌与创新是中国，也是城开集团最迫切的问题，，本次活动目的就是为创造属于南京企业的文化特质，希望南京的企业能够更多的交流沟通协作。

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