超超看房--顺驰滨江奥城

楼盘基本数据

物业名称：顺驰滨江奥城  占地面积：182190 平方米  建筑面积：292430 平方米
位 置：建邺奥体中心西北部运动员村西侧  价格：6100元/平米  开盘：三期2006-10-1
交通状况：地铁一号线  停车位：1：0.8  绿化率：55%  容积率：1.60

效果图

项目综述

顺驰滨江奥城以地铁第一站、绿博园第一站的河西绝佳地理位置，致力于打造景观完美、配套设施完善的高品质现代社区。是一个结合奥体场馆、绿博园与自身景观打造最佳人居环境、以多层、小高层与高层为主的绿色生态社区。

该项目位于南京市河西新区，建设中的河西新城是南京市政府以2005年十运会为契机打造的南京市第二个中央商务区。该小区占地18万平米，被苍山路和松花江西街路划分为四个地块，在空间形态上富有节奏，形成围合、半围合、开敞时间不同序列。目前项目一期已顺利交付，将于2006年11月交付的二期准现房正在热销，2006年10月1日该项目三期正式开盘销售。

回溯：2006年5月顺驰滨江奥城勇夺亚洲地域居住文化及人文景观创作大奖，成为南京首个获得国际人居大奖的优秀楼盘。

鸟瞰图

片区市政规划及配套分析

今年“十一”长假期间，河西奥体各家楼盘销售火爆，不少开发商喜笑颜开，几乎每家楼盘都感到今年“十一”比去年好转很多，市场走势也相当乐观。另外由于连续的宏观调控，河西市场无论在价格和供销量上均表现良好，这让消费者认为目前的河西市场比较健康，至少政策面没有形成对河西板块的正面打击，这进一步坚定了消费者的购买信心。

政府实施一城三区战略至今，河西板块供销量在全市中的占比不断提高。“一城三区”中属于主城区的只有河西和仙林板块，而仙林目前处于发展初期阶段，所以在一城三区中河西在主城区的地位牢不可破。另外，从政府对于主城区的规划看，河西作为未来主要住宅区之一，将是目前城区住宅开发的重点区域。

2006年，随着奥体市场销售量的持续上扬、部分楼盘的逐渐交付、市政配套的逐渐跟进，居住、商业和商务氛围都将不断浓厚，奥体片区将成为南京中产阶层的聚集的高档居住区域。其原因在于，一、大盘的品牌价值有利于该区域的形象打造；二、从目前供销的套均面积看，虽然政府要求“90平方米70％以下”，以提倡小户型的开发，但实际上，奥体购房者对于产品面积要求普遍在100平方米以上，从近半年的数据看，奥体已销售的套均面积达到了110平方米，说明奥体的购房者更追求生活的高舒适度；三、奥体的基础设施建设全部重起炉灶，和主城区的其它区域相比，不存在老城改造的问题，外部环境建设相对简单，容易达成规划时高标准的要求。但就目前而言，河西片区的最终成熟仍是一个漫长的过程。此外，据专业人士统计，在南京楼市公示的可售房源中，河西由于2005年结转的供应量较大，目前该板块可售房源最多。

随着奥体市场逐渐被市场认可，其地位从区域板块的重要供销片区逐渐升级为全市的标志性区域。目前奥体的房地产市场健康与否已经成为衡量南京楼市的重要指标，成为楼市的风向标。所以奥体的发展需要摆脱原有的市场定位，不断的扩大客户来源的范围以及提升客户的整体素质，以符合其全市性的市场定位。

此外，奥体土地的大幅上市同时也将造成奥体供应量迅速加大，销售压力过大的局面，政府应在目前的供销情况下合理的出让土地，保持土地和商品房市场的联动，通过土地市场调控供求关系，使供销关系保持平衡，防止价格的大起大落。

楼盘规划及小区内配套状况

笔者了解到，顺驰滨江奥城占地250亩，分四期开发：2004年7月推出了首批房源的第2、3栋，紧接着同年8—9月陆续推出一期的后期房源，05年8月底一期478户房源全面交付；二期于2004年12月开盘，推出房源为3栋高层和2栋小高层，二期共388户房源，将于2006年11月交付；2006年10月1日三期“阔景”盛大开盘，首批房源推出第22栋小高层，共40多套，三期的后期房源预计740多套将于2007年陆续推出；四期暂未规划，整个项目共有2000多户房源。

笔者观察现场后看见，一期房源全部交付使用，二期全面竣工，三期中小高层部分已经封顶，高层还在建，四期未动工。此外，笔者还发现四期中各自的规划与配套均不相同，一期的商业街已经投入使用，二期的社区中心、三期的会所都将于交付后启用，四期中以顺驰定名的幼儿园及小学目前已经建成。

笔者细心分别，四期中，每个地区均有不同程度的市政用地，所以整个项目结构错落有致，其中第二期中的市政用地比较于其他片区是最多的，包括了一条市政规划的景观河。第三期的地块最大，绿化率也最高，并且第三期也是四期中的纯大户型社区，据笔者了解，第三期中最小的两房面积也在100平米以上并配有入户花园和大开间设计，再加上第三期中东南侧有11000多平米的市政绿化用地，远远高于其他片区，由此可见，第三期在顺驰滨江奥城中为一个高舒适度的生活小区。

同时笔者发现，除三期在东面没有设置小区入口外，其他各片区中均设置东、南、西、北四个入口。整个顺驰滨江奥城大致的方向为，南北面临苍山路，东西面临松花江西街。

据介绍，顺驰滨江奥城的楼间距最大可达70米；整体的绿化率为50%；电梯配比有二梯二户与二梯三户设置不等；整个小区实行人车分流，车位配比在1：0.8，车位产权购买，价格在10万/个。

客户群体及周边生活配套

据了解，顺驰滨江奥城已交付的一期业主中含有员工购房，因此人员流动性大；该项目后期的业主构成主要集中在中高端客户群，包括公务员、私营业主、公司高层等等，南京本地购买者占据绝大部分比例，多集中在建邺、鼓楼等城区中，年龄范围在30——40岁之间，有一定的经济累积，生活要求较高，注重品质且为二次至多次置业者，同时该业主中还配有少部分购置婚房者和少部分投资者。笔者同时了解到，该项目一次性付款者占20%左右。

周边生活配套与河西CBD共享。医院、银行、菜场等基础生活设施仍在建设中，医疗配套与学区、教育设施今年已经得到极大的完善，金陵中学河西分校已招收了两届学生。河西外国语学校、金陵中学附属小学等5所中小学已开工建设。奥体片区的江苏省科学历史文化中心，艺兰斋美术馆、南京图书馆、奥体场馆等都在建设中并已处具规模。

规划中的河西奥体片区将有几十条公交线路，目前为止可以到达该项目的公交线路有6条：134、92、306、41、24、57路，距离规划中的二号线出口需要7、8分钟的路程。目前该片区仍然存在配套不足现象，入住者目前依然很少，大环境有待改善。

户型分析

该图为三期的舒适户型S3型，面积在131平米左右的三房两厅两卫。该户型格局正南正北设计，南北通透，采光通风佳；主卧自带卫生间与更衣室，增加了舒适性与私密性；景观飘窗的设计增加了视野范围；该户型最大的特点在于将起居室与餐厅分离，两边各保有相对独立的空间而互不干扰，同时增加了私密性。

该户型是一个适用于三口之家的舒适户型。

置业、投资分析

目前顺驰滨江奥城三期的开盘均价为6100元/平米，三期为纯大户型社区，总价都在60万元以上，年底还将推出沿江高层，价格将继续增长。据了解，顺驰滨江奥城的二期转三期销售过程中，因为户型的改变和价格的增长，私营业主和公司高层的业主比例升高，公务员购房者比例下降，同时销售人员已经开始较少的推荐为婚房及养老。由此可见，奥体片区将成为南京中产阶层的聚集的高档居住区域。

河西楼市在今后很长一段时间内将仍然是一大市场热点，一是因为有各大品牌企业的运作，二是因为政府对河西区域的配套建设仍然很大，三是河西区域的发展空间很大（区域面积和总体规划），四是南京新城区的建设势在必行，而河西地区是最具有现实和预期条件的。随着河西项目2006年交房高潮的到来，比较多的中高收入人群将进入河西，对于区域的发展和在消费者心目中的形象树立将产生很大的促进作用，所以河西的后势发展被看好。

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