目前房产发展战略 住房体制正在向公共政策回归

上个世纪住房制度改革以后，中国的房地产发展战略，终于开始从产业政策向公共政策回归。

9月30日，是国务院九部门要求各地必须公布城市住房建设规划，落实“国六条”的“大限”日期。

在这一天，中国房地产规模最大的三个城市，北京、上海、广州赶上了“末班车”，同时公布了各自的“十一五”住房建设规划。

一个星期以后，中国共产党十六届六中全会在北京开幕，构建“和谐社会”成为主旋律。

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大众成为供应重点

《财经时报》注意到，在这次全国各地的规划中，面向大众阶层的中小户型和经济适用房成为了住房供应的重点。这表明中国政府在保障性住房的建设方面，迈出新的步伐。

北京的“住房建设规划”显示，“十一五”期间，将新增住房建筑面积约1.23亿平方米，其中经济适用房规模为1500万平方米，约21万套；用于实物配租的廉租住房建设规模约47万~60万平方米，约1万套。

而对经济适用房的交易方式，北京将探索建立“内循环”的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，而由政府回购，并实现经济适用房以售为主向租售结合的方向转变。并加强对经济适用房的建设、销售、流转等全过程管理。此次规划对经济适用房的目标是，未来4年里，将经济适用住房的租售比提高到1∶4左右。

中国社科院金融研究所博士尹中立认为，这一系列措施，将使购买经济适用房后用于投资的行为变得困难，改变以前“鸠占鹊巢”的情况。

上海市则打算在“十一五”期间使新开工住房面积达到1亿平方米，其中，建筑面积90平方米以下商品住房，将达到总面积的70%以上——这和“国六条”的要求相吻合。

广州“十一五”期间将建设各类住房56.24万套，今后几年将形成广州住房供应的小高潮。

配套细则没有跟上

虽然各城市都相继公布了以面向大众阶层的“住房建设规划”，《财经时报》注意到，这些“规划”，都还需要配套的实施细则。有些业内人士分析后认为，新政策对市场的干预力度非常大，在制订实施细则的时候应作详细论证。

尹中立解释，目前出台的大部分都是“规划”而不是“计划”，“规划往往规定原则性的大方向，实施细则往往写入具体的计划里。”

不宜一刀切

在此前国内的大城市“规划”中，唯独深圳市的“规划”中明确写入把“国六条”标准落实到具体单个项目中。

对于“国六条”出台后争论最集中的“90平方米以下住宅占商品房总量的70%”这一条款，深圳版《细则》要求严格按照“单一项目”进行评定，即90平方米的户型要占新开发具体项目的70%，而不是建设部所解释的“十一五”期间“城市总量的70%”。

京沪惠三地则更贴近建设部的解释，三地的“规划”的共同之处是，“全市平衡、整体控制”后，在整个“十一五”期间内达到“90平方米以下住房占开发建设总面积的70%以上”的目标。

业内的普遍看法是，如果不从单个项目上进行控制，而进行“全市平衡、整体控制”，在整个“十一五”期间达到目标将会更有难度。

而广州市规划局局长潘安有不同的看法，他认为，每个区域的人口容量、条件、发展目标各异，全部“一刀切”，不利于城市规划的执行。

体现公共政策性质

在京沪惠三地规划出台后，中国政府出台的一系列房地产调控政策，终于在全国落地。有业内人士认为，上个世纪住房制度改革以后，中国的房地产发展战略，终于开始从产业政策向公共政策回归。

标志是，在这次改革中，面向中低收入阶层的政策性住房，被提到了前所未有的高度。

如深圳市就明确提出，规划期内全市新增住房5700万平方米，其中经济适用住房200万平方米，公共租赁住房(含廉租住房)570万平方米。

在北京，未来五年经济适用房、廉租房的建设面积比例，也超过了12%。随后，年度限套型、限价格的普通商品房建设计划也将出台。“保障类住房”将成为未来住房建设的重点。

一位业内人士这样描述：中国的住房在走过一段历史曲线后开始“回归”了。但这种回归是升华之后的回归，中国的住房再次开始体现出了“福利”的特性。满足城市大多数人的住房需求，将成为政策调整——具备更强的公共政策性质——的主要方向。

这和十六届六中全会提出的“和谐社会”目标相一致。

尹中立此前曾透露：“下一步，政府在完善住房保障制度上还将有大手笔。”但他拒绝透露“大手笔”的具体内容。

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