专家预测南京楼市四大走势 楼市整体结构合理

新政公布的首日楼市反映不大。南京网上的数据显示，昨日全市商品住宅共认购290套、成交258套。与前日相比，商品住宅认购减少5套，成交增多75套，主要来自于河西，整个销售量略有上福业内人士分析，细则对于楼市的影响一时不会表现出来，而是通过中长期的深入执行逐步显现。专家预测，随着细则的付诸实施和调控的越来越深入，未来楼市有可能在户型结构、户型设计等方面呈现变化。

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趋势一

主城人口向郊区疏散加速

在南京最新出台的细则中，总量控制70％中小户型比例的同时将全市分为强、中、弱三个控制区。从细则中的结构示意图看，明城墙以内需要进行人口疏散的老城区大多被定为中控区，这意味着主城可适当放宽中小户型比例，建设一些大户型。南京市规划局规划处副处长张弨介绍，将主城定位为中控区，主要是考虑主城人口本身较多，允许建一些大户型，以利于主城人口向外疏散。

专家分析，主城目前的供地已越来越少，主要以酒店式公寓和高档住宅为主，在相对放开大户型开发后，城中房源的高总房价将引导购房者将目光转向郊区，以加速主城人口向郊区疏散的速度。

趋势二

郊区楼市冲击大户型将变更

在将老城区定位为中控区后，承担老城人口的疏散功能的郊区、近郊区被定位为强控区。有关人士介绍，强控区内所开楼盘户型比例应当是“90平方米以下中小户型占70%以上”。从示意图看，这些区域主要包括河西、城南、城北等地。此外，江宁、浦口、六合等也同样被要求根据区域平衡的原则各自进行户型控制。

南京某研究机构市场研究部主任认为，这对此前以大户型见长的郊区楼市而言是一大挑战。开发商必须在户型设计上作出创新，比如设计出90m2的三房、80几平方米的两室半等，以满足不同层次购房者的需求。江北桥北一家开发商介绍，从他们近两年的销售来看，前往江北买房的客户由于该板块单价低，一般都买110m2左右。中小户型增多后，开发商不可避免地将面临户型调整，因为去郊区买房的不仅仅需要面积大一点，还需要房屋的结构、功能更为合理一些。

趋势三

高档住宅仍可建并更抢手

此次细则中，对于靠山和滨江一带的区域仍然网开一面。在最新公布的控制方案中，针对一些滨水及其他环境良好区域，细则还专门给出一类弱控区。从示意图上看，弱控区主要集中在紫金山南、秦淮河边和长江沿线的风光带上，可多建一些大户型。相关人员说，景区周围的地块，如果小户型太多，人口密度会很大，对环境保护将带来影响。增加大户型的目的就是更好地保护城市“名片”。

业内人士分析，建在景观周围的楼盘大多是高档住宅，对景观周边区域实行弱控，说明高档住宅不但不会因新政“猝死”，反而会使得这些住宅越来越抢手。“一方面总量控制中小户型比例后，大户型本身就会越来越少；另一方面，这些依山傍水的高档住宅又是稀少中的精品。”这些地方将和郊区的别墅一样成为富人聚集区。

趋势四

楼市整体结构越来越合理

对于细则，业内一致认为未来楼市的整体结构定将越来越合理。南京房产信息研究中心的专家分析，一方面由于供应关系的变化和宏观调控的驱动，大户型的销售本身遭遇阻力，在市场上已有不少开发商主动调整户型结构，开发出越来越多的中小户型；另一方面，强制控制中小户型比例后，中小户型成为主流已是必然趋势。“市场的变化必然影响楼盘户型的设计。”专家认为，中小户型增多后，开发商为避免同质竞争将不得不去研究户型及产品设计。从今后新上马的项目来看，其所设计的户型将由大变小，功能由单一变多样，由浪费变节约，对于老百姓而言，其买的房子也将越来越实用。

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