购房指导报告--万科.光明城市

一、价格、租金状况：

万科光明城市目前的销售均价为6750元/平米，由于该项目是精装修住宅所有在其房价中包含了1000元/平米的装修费用。因此从价格上看，虽然6750元/平米的销售价格在河西新城中上水平，但是扣除装修成本实际上销售均价也只是在5750元/平米，这在该片区内仅相当于中等水平。

从河西板块的租赁市场看，虽然目前奥体片区还在建设中租赁需求很低，但是由于该片区定位于第二CBD，同时从目前建设的情况看，建设力度相当大，加之政府对和河西新城招商引资支持的力度很大，因此我们相信随着奥体片区的发展第二CBD氛围的形成，租赁市场的发展也会十分迅速，届时中低端租赁市场会存在巨大的租赁需求。另一方面和月牙湖片区一样，奥体板块的高档居住片区的定位也会成为新兴的高端租赁市场。所以该项目的租金水平也可以达到20元/月/平米。

二、地段、位置、交通、市政：

万科光明城市是位于奥体片区核心区东北部的项目。在交通方面奥体板块与东老城区的道路联系通道共有23个：快速路通道3个，主干道通道6个，次干道通道6个，支路通道9个。形城了完善的路网设施。地铁线3条：1号线、2号线和4号线，目前一号线已经建成通车，对奥体交通进行了有效的弥补，唯一不足的是万科光明城市距离地铁一号线出站口较远，地铁对该项目的辐射显得不足。

三、环境配套及自身生活配套：

周边配套设施主要有奥体中心，金陵中学河西分校，南京职业教育中心，江苏省科学历史文化中心，奥体新城中小学，明基医院等公共配套服务设施。

商业配套设施目前基本都在建设中，根据公示的规划信息在近一两年内河西的商业配套设施将会得到明显的改观。

四、居民状况分析：

业主构成：由于该项目定位于中高端的产品市场，所有购买该项目的客户群体多为收入较高的中高收入中，其中以公务员，周边企业中高层管理人员为主。这类人群特征主要是对生活品质有较高的要求，追求生活的舒适性，对住宅产品，及生活环境有较高的要求。

五、项目供应销售情况

从房地产局公布的数据看，万科光明城市自04年开盘以来共纳入统计商品房源为1369套，目前已经销售了792套，销售面积为81433.96平米。各户型中，100平米的户型已经销售一空，115平米的户型尚余数套，现阶段销售的户型主要是135和140平米的三房以及168平米的四房。其中168平米的户型主要是在景观最好的五号楼，因此其销售价格也高达7800元/平米，而135和140平米的三房主要集中在6-8号楼，销售价格分别为6800元/平米和7400元/平米。

在价格变化方面万科光明城市呈现波动上扬趋势，开盘之初销售均价为6500元/平米，目前已经涨至6750元/平米。

六、综合点评

南京为了完成城市建设的“一城三区”战略思想，斥资数亿资金对奥体片区进行了规划开发，经过数年的努力奥体新城已经初见规模，目前已经有部分业主入住，但是配套设施的建设还尚无法满足业主的需要，为此各在售项目在加强自身内部配套的建设的同时，政府也给与了极大的支持，从招商引资，到加大建设力度，可以说奥体板块的未来将是十分美好的。

万科光明城市作为板块内的项目自然也是收益者，而万科置业开发产品的能力和产品的品质在业内也是可圈可点，因此我们觉得万科光明城市具有很强的居住性。而投资方面由于其销售均价属于中高档次因此短线投资的风险性较大，建议可以进行中长线投资。

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