购房指导报告--新城.尚东区

价格、租金状况

新城.尚东区是以花园洋房为主，辅以别墅的多物业类型项目。目前花园洋房的销售均价为5500元/平米。因为是花园洋房，所以和仙林目前在售项目对比，其销售价格略高。从单位成本的投入看，尚东区也要高与周边其他楼盘，目前该区域内在售楼盘中尚没有同类型物业（目前该板块花园洋房主要是新城尚东区和康桥圣菲，其中康桥圣菲还未开盘销售），仅从南京同类型物业看，考虑到项目所处区位及项目自身情况，其价格属于中等水平。

根据对该板块租赁市场的调研评析判断，由于仙林大学城存在较大的租赁市场，需求群体多以在校学生及教师，对出租房的需求潜力巨大，同时随着仙林开发力度的加大，租赁市场会进一步发展，此外考虑到新城.尚东区主要以花园洋房为主，因此租金水平可以达到20元/月/平米。

地段、位置、交通、市政

新城.尚东区地处仙林大学城核心区的南侧，周边有东方天郡，大成名店公园等项目。仙林大道、汇通路组成的快速通道，保证了项目的通达性。建设中的地铁二号线站点紧邻该项目，待二号线通车以后，业主出行的便捷性将会的到明显的改观。

环境配套及自身生活配套

目前区域内以大成名店公园为主要商业配套，未来还有金鹰仙林店将落成，项目内部也设计配置了一万平米的商业设施作为补充，但使用情况暂不明朗。因此从现阶段看，这些配套仅可满足业主入住、特别是前期业主入住之后的基本生活需求。

教育资源方面，仙林板块占有了先天的优势，有众多的高等院校，中小学校有南外仙林分校、南师附中等名校，项目内部还配建了一个六个班的幼儿园。教育资源配置十分丰富。

仙林板块除具有明显的教育资源优势以外，景观资源也是其板块的主要特征之一。紫金山、栖霞山、青龙山等山景是该板块的主要景观资源，这在一定程度上增加了项目所处板块内生活环境的舒适性。

居民状况分析

业主构成：尚东区项目在设计中对客户的定位主要是仙林大学城的教师，栖霞厂区中高层管理等类型的购房者。从购买该项目的购房者特征看，基本符合产品的定位。高知、高薪人群，是该项目业主的主要特征。
周边居民构成：项目周边多为新兴的住宅小区，业主构成与该项目有相似之处。特别的是仙林是大学城所在，板块内大学教师在业主中占有了较大的比重。

硬件配套指标

新城.尚东区设计为现代中式风格，建筑设计在仙林板块独树一帜，特征明显。产品在规划上以低密度、高舒适性为设计思路。花园洋房在3-9层之间，容积率0.9、绿化率40.55％。同时针对购买该产品的客户特征，车位配比达到0.9。

项目供应销售情况

新城.尚东区目前纳入统计的商品房共有145套，建筑面积达到了19909.66平米，目前已销售了10001.41平米。项目目前成交均价已经达到了6242元/平米，据了解这一销售价格还有进一步走高的可能。

综合点评

今年随着地铁二号线站点的确定和金鹰仙林店入住等规划利好消息的公布，仙林上市体量增加，仙林板块楼盘成交量在南京楼市中所占的比重也越来越高，社会关注度与日俱增。近期该板块的市场表现一直比较平稳，特别是在“国六条”颁布之后，依然表现的比较强劲，可见该板块在市场的抗风险性较强。

作为板块内唯一在售的花园洋房类物业，项目采用中式设计，独特性强。加之周边优越的自然景观环境优越大大增加了尚东区的居住性。

另一方面仙林板块快速发展的租赁市场以及房地产市场也使该项目具有了中长线投资性的可能性。所以我们认为该项目是具有中长线投资和居住性的项目。

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