购房指导报告--银河湾

一、价格、租金状况：

银河湾是整个新东郊板块中销售价格最高的一个项目，目前的销售均价已经达到了3800元/平米，同周边项目对比价格基本上要高出100－200元/平米。

和新东郊所有的项目一样，由于受到该板块租赁市场需求不高的以及区位因素的影响，我们认为该项目的租金水平可以维持在6元/月/平米。

二、地段、位置、交通、市政：

银河湾位于新东郊板块的核心区域，也是该板块主要的新商品房开发区域，目前周边在售的楼盘主要有华汇康城和中南麒麟锦城。目前该区域已经初步新城了密集型住宅区，初步具有了一定的外部配套设施，加之麒麟镇原有的生活配套设施，基本可以满足业主的生活需要。

交通方面，通往该项目的快速路主要还是宁杭公路。从目前看基本能满足该板块的通达性的需求，同时宁杭公路拓宽以及南京二环的规划建设也将促使该板块形成完善的路网系统。另一方面由于该板块目前的入住人口约在三万左右，所以项目周边的55、309、游5路等数条公交线路基本可以满足业主的出行需求。
目前显得不足的是，教育和医疗资源，这是该板块最主要的缺陷。

三、环境配套及自身生活配套：

目前新东郊板块核心区域的外部环境还不十分理想。由于施工，以及板块内一些采石厂使得片区内的交通、生态环境还有待进一步规划。这点从公布的规划也可以了解到，待南京二环建成以后，采石厂的重型运载车辆将不会通过麒麟镇，届时环境会得到进一步改观。

在自身的建设配套中，银河湾沿街配置了门面房，由于目前规划细节尚为公布，具体情况尚不了解。

四、居民状况分析：

业主构成：新东郊板块有相当一部分的客户群体来自仙林大学城的老师，因此银河湾的客户群中也主要是这类人群。另一方面还有部分是周边部队以及紫金山板块因拆迁等原因在新东郊板块购房的购房者。

五、项目硬件指标

银河湾在规划中最主要的特点之一，就是十分注重项目景观建设。从现场考察了解的情况看，该项目的绿化率为45％，景观建设费用达到2000多万，整体设计采用园林景观，种植的植被部分树龄在百年以上。

另一方面比较有特色的设计是，坡屋顶设置水槽，用于收集雨水进行循环利用，同时可以保证外立面被雨水过度冲刷以保证外立面的美观。
从整体上讲，该项目在外立面和景观设计上都十分出色，在整个板块中是比较有特色的一个项目。

六、项目供应销售情况

该项目整体规划1000余户，目前还有200余套的房源可以销售，目前在售的主要是11、14、15、16栋，户型主要为88平米两房，109、112平米三房和139平米的小四房。

销售均价方面自自开盘以来价格整体呈上升趋势，截至六月销售均价为3700元/平米，比开盘时上扬了300元/平米。

七、综合点评

由于银河湾的销售价格高于片区内的其他项目，因此在投资性购买中，风险性要高于周边项目，另一方面价值板块内租赁市场的萎靡，因此我们并不建议持投资性态度购买该项目。

而从该项目自身建设的特点看，其居住性价值较高所以该银河湾是可购买性较强的项目。

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