购房指导报告--东方天郡

一、价格、租金状况：

东方天郡和亚东城一样是仙林板块中价格比较低的项目之一。同样与尚东区，康桥圣菲等项目对比在价格上具有很明显的优势。

仙林板块的租赁主要需求人群由板块各大中院校师生组成，因此象公寓型物业在租赁中更符合求租者的需求，所以东方天郡的租金水平基本可以达到18元/平米。

二、地段、位置、交通、市政：

东方天郡位于学苑路的南侧，与新城尚东区仅一街之隔，属于仙林板块的南部片区。主要的公共交通设施有50、70、97、108、310、南汤线，同时也在地铁二号线的辐射范围之内。

三、环境配套及外部生活配套：

现阶段东方天郡周边的商业配套设施还不成熟，但大成名店公园的落成营业在一定程度会缓解该项目对商业设施的需求。

另一方面项目在内部配置了6000平米的商业街，用于弥补外部商业的不足。

四、项目硬件指标

东方天郡在整个仙林板块中属于中大规模的项目，整个项目占地15.5万平方米，建筑面积达到了40万平方米。容积率为2.7，绿化率为40％，得房率93％，总户数2400户，车位配置2155个。社区规划以“校长公馆”、“教授公寓”、“教师公寓”为主体架构，户型由80平方米到200平方米。
从项目整体的规划上看，项目在组团的分布配置比较合理，景观比较集中，得房率高达93％是东方天郡得主要优势之一。但是容积率和绿化率的指标都过低，所以这点与周边其他项目相比舒适度上会打上一定的折扣。

五、项目供应销售情况

东方天郡自去年五月开盘以来已经销售了一年有余，在这一年里受政策和市场环境得影响虽然在销售上有所波动，但是整体销售态势还是比较理想，目前该项目已经销售面积已经达到86.22％，可售房源还有499套。销售均价则是呈波动性负增长走势。

六、综合点评

东方天郡是栖霞建设旗下仙林股份有限公司在仙林重点开发得项目，因此项目得品质和品牌都具有良好得口碑。项目在整体得设计上，特别是户型都有出彩之处，但是规划中容积率和绿化率指标过低则是该项目主要得缺点之一。

从东方天郡的销售价格看自开盘至今价格出现了波动性的负增长态势，我们认为这主要由于项目在开盘之初对产品和市场的定位不够准确因此造成了价格设定过高的问题，在经过一段时期的销售通过市场调整对价格进行了合理的变动，价格一度降至4600元/平米。今年随着仙林板块市场的日益走高项目在的销售价格又有抬升之势。但是从目前的市场环境和产品自身看我们对投资该项目持谨慎态度，建议购房者以自住为主要购房目的。

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