购房指导报告--康桥圣菲

康桥圣菲是仙林板块在8月12日刚刚开盘的住宅项目，开盘后花园洋房销售均价为6500元/平米，单身公寓为6200元/平米。康桥圣菲目前是该板块内销售均价最高的项目，与同物业类型的新城尚东区相比，销售价格上高出了1000元/平米。价格上对其销售并没有较大的促进作用。租金方面，参考周边同类型物业我们认为可以维持在20元/月/平米的租金水平。

二、地段、位置、交通、市政：

区位上该项目位于仙林板块的核心区域，西临仙林中学、仙林小学，东临东方天郡B地块，南临亚东城，北侧为仙林新村，距离南京师范大学仙林校区正门约200米。

因为是新城区路网建设上具备了与板块内其他项目相同的完备性，另一方面东方天郡和其他项目相比还有一个比较突出的优势是紧邻公交总站，同时该项目也位于地铁站点的辐射范围之内。

三、环境配套及外部生活配套：

因为居于仙林板块的核心区域，因此在外部生活配套设施上要优于其他项目。从现场了解的情况看，仙林大市场和农贸市场均紧邻该项目，这点增加了该项目在生活上的便利性。

另一方面仙林板块的环境资源一直是该板块的优势之一，板块内各项目在环境资源上相对其他板块均具有相当的优势，东方天郡也具有这一良好的环境资源。但是由于位于板块的核心区域，与板块内项目对比环境资源要略占劣势。

教育配套方面依然是具有明显的优势，仙林小学，仙林中学均紧邻该项目。

四、项目硬件指标

康桥圣菲占地2万多平米，是仙林板块在售的项目中规模最小的一个项目。整个项目正如案名所提,以新英式风格为主,在设计上做到简约、现代。共规划了4幢6层观光电梯洋房、2幢3层退台花园洋房和5幢4层退台花园洋房构成，以及由6幢5层观光电梯精装公寓构成和沿街一层为挑高6米的英伦风情邦德商业街区。

康桥圣菲规划建筑面积为54582.72平米，容积率为2.2，绿化率为35％。

从以上几组数据看，该项目在容积率和绿化率上略显不足，因为规划设计以花园洋房为主，因此2.2的容积率使得整个项目略显紧促，另一方面35％的绿化率配置也较低。从设计规划上看特色比较明显，外立面设计比较美观，中心景观设计比较大气，内部设计还是可圈可点，特别是在户型设计上花园洋房的退台设计增加了居住的舒适性。

五、综合点评

康桥圣菲项目从整体上看，各类配套设施是目前仙林板块中比较齐全的项目的之一，这点使其在生活的便利性上具有了相当大的优势。在建设设计以及整体规划上，英式风格使得建设设计比较独到，景观设计出色，但是项目容积率和绿化率指标不高是项目最大的缺憾之一。

另一方面，6500元/平米的销售均价与板块内其他项目相比差距比较明显，一定程度上降低了项目的性价比，也为影响了该项目的可购性。从目前仙林板块的市场发展，在几年由于部分利好的公布，以及地铁二号施工等因素的促进，该板块楼市得到了快速的发展，上市体量也随之增加。加之购房者对仙林板块的认购度加大，因此片内销售的项目在价格上都有所调整，但是以6500元/平米的销售均价恐购房者对此心理准备尚显不足。

从项目的物业类型看，中小户型单身公寓的配备增加了购房者的可选择性，同时小户型的投资风险较低，因此该项目的单身公寓具有相当的可投资性，所以可以考虑做中长线投资之用。至于花园洋房我们持谨慎购买态度。