购房指导报告--亚东城

一、价格、租金状况：

亚东城目前最新的销售的均价为4800元/平米，是片区同类型物业价格较低的项目之一。对比于周边其他项目在价格上具有一定的优势。

亚东城位于仙林新城区，受整个板块的租赁市场影响，需求人群多为大学城的学生和老师，因此具有一定的潜在租赁需求，租金水平在18元/月/平米。

二、地段、位置、交通、市政：

亚东城位于仙林板块的西南部，周边有以仙林大道、土城头路和仙隐北路构筑的快速通道，保证了项目的通达性。但是由于目前整个板块的公共交通设施的不足（整个板块仅有十条公交线路），也对板块内居民外出有一定的影响。另一方面，地铁二号线通车以后将会对该项目的公共交通有较大的提升作用，从目前公示的规划信息看，二号线亚东站就位于该项目东片区。

三、环境配套及外部生活配套：

仙林板块目前在在商业、医疗等基础配套设施上面尚不完善，而且作为大学城，片区内人口流动性也较强，因此整个片区的基础生活设施发展尚不成熟，加之在规划中禁止沿街商铺的出现，因此该板块内尚无完善的商业配套体系。现有最大的商业设施是位于文苑路的大城名店公园，但从辐射效应看尚不能完全亚东城业主对商业的需求。因此主要的的商业设施配套还主要依靠项目自身配套设施的弥补。

从教育配套看，教育资源是该板块内项目最主要的优势之一，亚东城同样拥有这样的资源优势，中小学教育资源齐全，同时小区内部还配备了幼儿园，因此基本上形成了完备的教育体系。

四、居民状况分析：

业主构成：业主中以周边大中院校的教师为主体，同时部分板块的企业员工构成。

五、项目硬件指标

亚东城项目共分为四期开发，户型面积从50-220平米之间，由于户型面积分布较广，所以适应群体较广，但项目多为小高层、高层因此在得房率上85％左右，和多层的项目相比得房率要略低一些。绿化率为45％，这点做的是比较好的。

因为外部的商业配套不足，所以亚东在建设中规划了4万平米的商业配套，其中一期商业2.3万平方米。

六、项目供应销售情况

从目前该项目网上房地产公布的数据显示，亚东城纳入销售统计的商品房共有2220套，目前尚有803套可以销售，其中01、02、08和22栋已经销售一空，其他各栋均有房源可售。

价格方面，销售价格已经达到了4800元/平米，实际成交价格为4787元/平米。从历史价格看，亚东城至今年4月份之前销售均价基本都维持在4500元左右波动， 4月以后销售均价上调300元后基本维持在4800元/平米。从整体走势上看，虽然亚东城房价走高，但是上升势头并不强劲。

七、综合点评

亚东城在交通和绿化上与片区内其他项目对比具有比较明显的优势，特别是交通上，二号线亚东站位于项目的东片区，为项目在交通配套上增加了不少的砝码，同时我们还了解到规划中小区不同的入口处将会有三个公交站点，用以方便业主的出行。

从该项目外部看，受仙林板块自身发展的影响，商业、医疗设施不足是目前最大的弊端，同时虽然交通线路有所增加，但是在地铁通车前业主出行仍然有较大的不便。

但从了解的规划情况看，随着2008年金鹰仙林店的落户，国际医院的投入使用将会一定程度上缓解板块内的商业、医疗不足的矛盾。

综合以上几点，我们认为该项目具有一定的长线投资潜力，特别是亚东城属于典型的地铁物业，因此长线投资的可能性有所增加，所以具有可投资性。

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