购房指导报告--威尼斯水城

一、价格、租金状况：

威尼斯水城目前销售均价为4100元/平米，其中小高层销售均价3100－3200元/平米，花园洋房销售均价4200－4300元/平米。租金考虑周边同类型物业定为小高层6元/月/平米，花园洋房9元/月/平米。

从目前销售的价格看，威尼斯水城的销售价格是周边项目中较高的一个项目，因此在价格上同周边项目对比具有一定的劣势。租金水平在6-9元/月/平米之间，这主要考虑项目所在区域内租赁需求不足，从而抑制了租赁市场的发展，所以目前的租赁价格并不是很高。

二、地段、位置、交通、市政：

威尼斯水城位于大桥北路东侧的浦珠北路，属于发展中桥北板块。该板块的商业市政配套设施主要位于大桥北路沿线，项目距离该区域约有5－10分钟的车程。目前公共交通设施还没有通至该项目，因此项目为缓解业主出行配置了社区巴士。从路网看，主要以大桥北路和浦珠路两条主干线形成的交叉路网。这套路网设施可以充分的保证项目至江北各板块的通达性，但如果前往江南，由于长江大桥的作为交通瓶颈的制约，还略显不足。

另一方面从规划上看，地铁三号线位于小区附近，在其通车之后会有效的缓解业主的出行问题。

三、环境配套及自身生活配套：

在前文中我们提到，威尼斯水城的周边的商业配套主要依靠大桥北路的商业设施辐射，在项目周边由于尚处于建设阶段，所以尚没有完善的各类生活配套设施。这点也是众多新开发区域的通病，因此为了满足业主生活需要，项目内部设置了商业一条街用于弥补配套设施的不足。同时在社区内还设置了五星级假日酒店，这点对于提升项目的档次具有比较明显的作用。

教育资源的配置中设置了琅琊路小学分校，29中分校，这点我们认为是该小区比较突出的优势之一。两所名校的入驻，特别是琅琊路小学分校的入驻为业主子女提供了优质的教育资源。

另一方面外部的景观资源也是该项目的优势之一。从我们了解的资料看，该项目拥有26公里的滨江水岸景观，设置了游艇码头、游泳池等设施，同时绿化率也达到了40％。

四、居民状况分析：

业主构成：目前购买该项目的人群主要以长江以南的客户群体为主，从统计数据显示，江南八区的购房者占该项目购房者总量的70％。而客户群中多为中青年上班族和私营业主。

周边居民构成：周边居民多为原桥北板块生活的居民，随着该区域的开发，以及拆迁力度的加大，该区域居民主要以向江北板块内部迁移和返购原驻地新开发住宅两大流动走向。因此随着开发建设的深化，该局域的居民构成已经发生了质的变化。

五、项目供应销售情况

据网上房地产公布数据显示，自2006年1月20日该项目取得销售许可证以来，纳入统计的商品住宅共1372套，达到175945.07㎡。截至2006年7月25日共成交商品住宅953套，销售面积为112591.56㎡，月均成交面积约为18765.26 ㎡

销售均价方面自开盘以来，销售价格呈稳步上扬趋势。从搜房网新房统计数据显示，该项目小高层开盘均价为3000元/平米，至六月销售均价为3200元/平米。决对增幅率为6.67％。

六、综合点评

从目前桥北板块的市场环境看，一直是南京销售的热点区域，其低廉的价格使的该板块在南京楼市中占据了重要的地位。同时也由于该板块的巨大的发展空间和谷底的价格也是南京目前投资购房比例较高的一个板块。目前随着“国六条”的正式实施，对该板块的短线投资必然造成了更大的制约，因此市场可能会出现一定的萎缩。而对于该项目而言，从整体测评的结果看，其销售价格要略高于目前该板块内的其他项目，所以一定程度上提高了投资成本的支出；同时内部配套和周边环境环境而言，其居住性特征要明显高于投资性特征；加之江北租赁市场需求不足。因此对于该我们认为其居住价值高于投资价值。

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