购房指导报告--中环国际广场

一、市场概述：

随着进入楼市的黄金9月，南京楼市的整体销售水平出现抬升。据搜房网监测数据显示，进入九月份以来，商品住宅的周成交量已经超过1300套，日成交量在200套左右。

另一方面由于城南拆迁改造等刚性需求的释放，市场需求量有明显的增加，市民对购房关注度提高。同时，据统计资料显示，中小户型依然是市民购房选择的主力户型，加之政策对中小户型的倾斜，近期中小户型的需求量会进一步增加。

二、价格、租金分析

据初步了解中环国际广场酒店式公寓预计售价为1.1－1.3万元/平米。

价格对比表（单位：元/平米）

盈嘉.上锋国际 11000
金轮国际广场 17000
城开国际 12000
天正湖滨 11000
中环国际广场 11000－13000

从上表可以看出，目前酒店式公寓的销售价格在11000－17000元/平米之间，其中多数价格在11000－13000元/平米。中环国际广场的价格基本与目前城中板块在售的项目价格基本相当，价格特征性并不明显。
 租金方面，因为该项目销售的主力户型为酒店式公寓，因此对于该类型物业南京市场主要的需求客户群体多为外国留学生，青年白领以及中小企业。通过对该项目所处区位的租赁市场调查，我们了解到，山西路商圈是南京几个主要的租赁需求板块，市场需求量较高，在对周边项目的租赁市场进行考察后我们认为该项目在交付以后作为公寓长期出租其租金水平可以达到80元/平米。

三、地段、位置、交通、市政：

该项目位于山西路军人俱乐部内，地处南京第二商圈——山西路商圈。该商圈商业类型丰富，交通配套齐全，特别是湖南路商业街以及狮子桥美食街为该板块增加了得天独厚的商业氛围。

位于该商圈的中环国际广场，受其外部环境影响在交通、市政配套上具有完善的配套体系，这为增加该项目的可购买性提供了坚实的基础。

四、环境配套及自身生活配套：

因为地处山西路商圈，所以该项目周边配套齐备，其中有以湖南路商业街为主体的商业配套设施；中大医院，鼓楼医院为主要的医疗设施。另一方面该商圈紧邻新模范马路大学区，加之毗邻南大附中等学校，教育设施上也得到了充分的保证。

五、硬件配套指标

中环国际广场主力户型为65平米，部分户型在48平米和58平米，得房率为65％。项目1-8层为商业设施，拟设置为中环国际俱乐部，9-22层为办公用房，23-47层为酒店式公寓，整个项目配地下车位448个、地上车位80个共约530个车位。其中配套的中环国际俱乐部定位于服务写字楼和公寓业主的休闲、娱乐场所。另一方面该项目的产权定义为酒店式公寓，与其他项目办公或商住产权不同，产权年限为65年，同时项目水电气收费均为民用标准，交付标准为精装修。

作为酒店式公寓，该项目在硬件配置上基本满足了业主的各类需要，精装修交付，水电气收费为明用标准都减少了购买该项目的后期投入，一定程度上节约了成本的投入。但是酒店式公寓显著的缺点是得房率过低，仅有65％，这点一定程度使居住舒适度和成本的投入都有所增加。

六、投资分析

由于近两年宏观调控的影响，普通住宅市场的投资性购房明显的减少，但是一些区位好，总价低，单位租金收益较高的酒店式公寓却逐步成为购房者的投资热点。以中环国际广场主力65平米的户型计算，价格取均值12000元/平米。

总价：12000×65＝780000元
首付30％：780000×30％＝234000元
以20年期按揭计月还款：4180.85元
月租金收益：80×65＝5200元
收益额：5200-4180.85＝1019.15元
投资回报年限：234000÷1019.15＝230月
从投资收益计算看前期成本投入为23.4万元，月成本投入为4180.85元/平米，月收益为1019.15，前期成本投资回报期为230个月。

风险分析：酒店式公寓作为具有较高投资性价值的物业，但是其投资收益不稳定，特别是目前多数投资者为增加投资收益，以短租房形式进行出租用以增加收益，这就造成了受季节性因素的影响投资收益变化明显的问题。另一方面受市场影响，从了解的信息看，今年下半年酒店式公寓将会集中上市约2000套，我们相信此次集中上市之后对带动市场会有一定的促进作用，但是同物业竞争的态势也是十分明显，届时也有可能会造成产品销售的压力。

七、综合点评

从该项目整体看，中环国际广场无论从区位和产品建设上都具有比较明显的优势，特别是专属的酒店式公寓产权减小了产品投资风险。

从居住的角度看，该项目得房率过低对其居住舒适性和成本投入会有所影响，因此其投资性价值要高与居住价值。但是虽然从目前南京酒店式公寓这几年的发展看，房价上升势头比较明显，但是由于政策因素对短期投资的制约作用越来越明显，价值市场上同类产品的增多，造成同质化竞争激烈，因此我们并不建议持短线投资态度购买该项目。而由于酒店式样公寓的月收益较高，特别是进行一些风险性较高的短期出租或作为办公用房出租会相应的增加其收益额，因此我们建议该项目可以作为长线投资购买。

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