二手房投机水分正在挤出 加息周期平稳度过

在8月的加息周期中，上海二手房市场比以往平静得多。

存贷款利率上调的同时，商业性个人住房贷款利率的下限利率由贷款基准利率的0．9倍扩大到0．85倍，其他商业性贷款利率下限继续保持0．9倍，个人住房公积金贷款利率保持不变。而往年，上调人民币贷款利率每次的调整幅度都在0．18％。此次5年期的利率调整幅度最大，与上期相比（2006年4月27日），调整幅度达到0．45％，是历年最大的一次。

自住购房成本小幅缓增

由于央行同时将房贷优惠利率从九折扩大到八五折，对于大多数第一次购房或信用良好的购房者而言，房贷利率实际是从5．751％提至5．814％，升幅仅为0．063个百分点。从这个角度来说，优质客户和自住购房者因利率调整所增加的购房负担幅度微小。若以70万元商业性贷款20年进行比较，若按基准利率计算，居民每月需还款5360．07元:较升息前每月多还186．29元。

长期投资需求降温

相对于刚性需求谨慎计算每一笔购房支出，投资客们对本次加息显得相当“冷漠”。

以调整后的利率计算，20年70万元的商业性贷款，投资客每月还款额增加400多元。累计营业税、个税和加息的叠加效应，考虑到投资成本的连续增加以及投资回报率的减少，投资客对房地产的投资热情明显“降温”。

事实上，经过两轮政策调控后，若非资金实力比较雄厚，二手房市场中存留的投资客已经相当少，因此，出现急抛手中物业以减轻利率上涨而增加的还贷压力的可能性不是很大。

成交热门区向外围扩散

连续的加息令购房者在买房前除了考虑眼前既定的收入成本之外，开始权衡更长远的收入成本预算。

从年初以来，二手房市场一直延续着热点区域向外围扩散的特点。浦东、普陀和闵行三个次中心城区的成交量分别占到整个成交量的24％、16％和11％。随着宝山居住环境及交通环境的不断完善，其二手房成交量也逐渐放大。

中心城区高品质房源依然紧俏。因为自住客对所要购买的房源品质非常看重，如朝向、房型、景观、楼层等因素。中心城区部分口碑较好的楼盘，一旦有盘源放出，即使价格较高，也往往很快就能达成交易。

虽然较现行的浮动利率，固定利率的优势明显，但是购房者可选择余地依然很少。目前，仅光大银行开放固贷，很多一年之内已购房者并不急于将浮动利率转为固定利率，或者作跨行转按揭。

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