被炒物管董事长自曝行业内幕:教你破解物管黑洞

日前，厦门有一物业管理公司董事长被解雇后自曝行业内幕，在行内有如刮过一场风。

该董事长针对业主从交房到入住后可能遇到的八个物业陷阱，逐一指点防范措施，教业主如何维护自己的权利。其说，尽管《物业管理条例》对业主的权益做了规定，但他发现很多业主对自己拥有什么权益不太了解。为此，他建议物业主管部门应编写《业主手册》，以通俗易懂的语言对物业管理法规进行介绍。

黑洞1　预收各种费用

交房时，一些物业公司让业主预交物业管理费（一般是3个月的）。事实上，物业预收这些费用是没有依据的。【延伸阅读：前任业主欠物管费 后任业主是否应该埋"冤枉单"】

【防范措施】按规定，物业管理企业不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月。对此，若物业管理企业在没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。如果物业公司借此拒交钥匙，业主可以向物业主管部门和物价部门投诉。

黑洞2　个人信息被兜售

新的小区交付，很多小区物业都会把业主信息如业主姓名、电话、住址等卖出，对象是装饰公司、材料商、家电销售商、房屋中介等。所以，很多业主莫名其妙地收到电话骚扰。【延伸阅读：前任业主欠物管费 后任业主是否应该埋"冤枉单"】

【防范措施】交房时，业主在填写相关资料时原则上只留一个电话，最好是单位电话。业主频繁收到骚扰，可以向物业行政主管部门投诉，也可以向公安机关报案。投诉或报案时，要留存对方电话，必要时对电话内容进行录音。

黑洞3　大量“进场费”被吞掉

交房时，业主会看到小区内外热闹非凡。除了“热烈欢迎”之类标语之外，还有大量的装饰公司、材料商、家电销售商、房屋中介进入。此举并非便民，而是物业管理处向他们每家收取了数千到数万元的进场费（场地使用费），并将应属于物业区域内全体业主的收入全部收入囊中。【延伸阅读：评论:物业招标 物业的归物业 开发商的归开发商】

【防范措施】物业法规规定，全体业主共有的公共场所用于经营的，经营收益归全体业主所有。业主可以要求物业公司公布经营收益，同时一定记住在成立业主委员会以后，要求物业公司必须归还全体业主。

黑洞4　被强制统一清运垃圾

装修垃圾清运一般是物业公司委托给清运公司（大多为个体户）的，而物业公司支付给清运公司的费用却远远低于业主给物业公司公布的费用，差额便成了物业公司的利润。也就是说，物业公司在赚业主的钱。

【防范措施】物业管理企业强制统一清运是违规的，业主有权拒绝。物业公司采取收取进场费的方式也是不可取的。如物业公司强制统一清运，业主可以向物业主管部门举报。

黑洞5　公共设施经营收入被侵占

由于业主公共场所经营收益存在业主委员会与物业管理企业分成，物业管理企业在经营时会故意加大经营成本，从中牟利。如临时停车，物业管理企业利用掌握发票及经营权之便，少报收入；再如广告，物业管理企业对外签订的广告合同金额小于实际收入的金额，从中非法获取回扣。

【防范措施】现行物业法规有明确规定：业主共有的公共场所用于经营的，可以委托物业管理企业经营管理，经营收益归全体业主所有。特别提醒业主注意的是：前期物业管理期间的业主公共场所经营收益也是归全体业主所有。

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