加息后房贷怎么办最划算？买房人要多掏多少钱

继4月底调息之后，短短不到4个月，央行再次出手，宣布2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率和贷款基准利率同时上调0．27个百分点，前者由现行的2．25％提高到2．5％，后者由目前的5．85％提高到6．12％。其各档次存贷款基准利率也相应调整。其中与个人住房贷款关系最为紧密的5年期以上个人商业贷款的变化最为引人关注。

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加息，买房人要多掏多少钱

对于大部分购房者而言，购房贷款的还贷年限一般都在10年以上，因此与其他档次贷款利率的调整相比，5年期以上的个人商业贷款利率变化无疑与购房者还贷的关系最为密切。那么，到底加息后购房者要向银行多还多少利息呢?我们以几个典型案例来算笔账。

如果一套住房一次性贷款20万，以10年为还贷期限，按照最常用的本额等息还贷方式来计算，在加息前6．39％的基准利率下，购房者每月需要还款2259．78元，还款本息总额为271173．82元，还款利息为71173．82元。而利率上调之后，按6．84％的基准利率计算，同样一笔商业贷款，购房者每月的还款金额为2305．71元，还款本息总额为276685．3元，还款利息为76685．3元。因此，对于购房者而言，加息后每月的还资金额比原来多出近46元，总的还款利息增加了大约5512元

不过，业内人士也指出，此次央行加息的同时，商业性个人住房贷款利率的下限也从原来基准利率的0．9倍扩大到0．85倍。换句话说，各商业银行所能给予客户的优惠贷款利率的幅度增大了。目前南京各大银行普遍实行购房贷款按基准利率下浮10％的政策，如果加息后按照可以下浮15％的政策执行，那么银行提供的5年期以上个人商业贷款的优惠利率将从原来的5．751％提高到5．814％，这样一来，新一轮加息实际上的调幅仅为0．06个百分点，再加上一般购房者买房不会纯粹使用商业贷款，往往会采取公积金贷款和商业贷款组合的方式，而此次公积金的贷款利率没有变化，因此此轮加息对购房者的影响应该是比较小的。另外，对于大部分老百姓而言，存款利率伴随贷款利率的同步提高，也在一定程度上弥补了加息带来的经济损失。提前还贷、规避风险是上策

在诸多因素的综合作用之下，此次加息的幅度实际上并不如人们预料的那么大，但是对于大多数工薪阶层而言，动辄数十万甚至上百万的房款基数使得贷款利率的增加成为了一笔不可小视的支出，如何应对加息才能让自己的损失降低到最低呢?

中国银行江苏省分行消费信贷科的一位负责人认为，央行半年来连续两次上调利率实际上传递出一个信号，利率很有可能由此进入长期升息通道。在利串调整变化难以预测的情况下，提前还贷是一个规避利率调整所带来的不可遇见性风险的好办法。但是提前还贷是否合算应该根据借款人的实际情况而定。如果手头多余的资金通过运作能够带来高于贷款利率的资本回报率，为了加息所带来的经济损失而提前还贷就是一种得不偿失的做法。这位负责人同时也指出，加息后如果提前还贷的情况大量出现，很可能推动利率相对较低的民间借贷的活跃。

但是也有不少银行业人士坚持认为，小幅度的利率调整对贷款者特别是金额小的贷款者产生的影响是非常微弱的。如果单纯因为连续的小幅加息就提前还贷，从而改变已规划好的理财生活是完全没有必要。另外，就银行而言；目前多数银行受市场竞争、服务形象等因素影响而没有对提前还贷收取违约金等相关费用，但是如果提前还贷现象大量出现不排除银行对此收费。

浮动利率、固定利率哪个更划算

央行的连续加息导致按揭成本的一再提高，一度淡出入们视野的固定利率房贷重新成为一个众人关注的焦点。既然贷款利率一升再升，采用还贷周期长，利率始终不变的固定利率房贷是不是可以一劳永逸，摆脱加息带来的烦恼呢？

交通银行南京分行消费信贷部门的一位业务主管对此不以为然。他认为，尽管最近商业贷款的利率连续上调，但是目前南京一些银行推出的长期固定利率房贷都在6％以上，而选择商业贷款利率可以享受下浮0．85的优惠政策。因此即便是加息，选择固定利率房贷后的每月还贷数额仍高于商业利率。更何况，商业贷款利率的调整政策与市场情况紧密相关，灵活多变，既有上调的可能也会有下调的空间，如果就此选择利率较高的固定利率房贷，一旦出现降息情况，将不可避免地蒙受一定程度的经济损失。

然而，在利率不断上调的连番冲击下，不少之前选择固定利率房贷而获利购房者已经尝到了甜头，越来越多的购房者也开始把目光投向更为稳定的固定利率贷款。业内人士指出，是否选择固定利率贷款关键在于浮动利率上调的幅度会不会超过固定利率，以及在可预见的时间范围内，这种上调的趋势是否会持续下去。从目前国内的宏观经济发展情况来看，经济发展快速，进出口贸易额顺差继续存在，在这种情况下；利率持续走高的可能性较大，因此考虑5-10年期的固定利率贷款也不失为明智之举。

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