假"赠与"真"买卖" 南京二手房上演新轮避税大战

南京涌现"个税转嫁"潮 专家:征个税购房者买单

6月1日起全额征收营业税，8月1日开始征收个税，近期一系列针对二手房交易的税收政策实施，令购房不足五年、并打算将房屋转让的业主着实“难受”了好一阵子。 

但在经历了短暂阵痛后，记者近日在北京、哈尔滨等城市采访了解到，假“赠与”真“买卖”、“以租代售”以及利用装修做低房价等避税手段开始粉墨登场，新一轮避税大战也开始在二手楼市上演。

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假“赠与”真“买卖”

有房产中介向记者透露，由于房屋赠与行为在交易过程中一般只收取手续费，由此涉及的营业税等税费都是免交的，所以，一时间赠与行为成为二手房交易当中的一个常见避税方式，也深受交易双方的青睐。

哈尔滨市的陈女士欲将2004年花40万元购买的一套80平方米住房出售，有人建议陈女士跟买方以亲属的身份办理赠予公证，于是她与购房者私下签订协议，以50万元成交。

她给记者算了笔账，如果以50万元估值，“赠与”转让的主要税费有1.75万元；而在办理正常过户的情况下，要缴5.5万元税费。

针对这种交易方式，北京房产中介“链家地产”市场总监金育松接受记者采访时说，对购买者来说，如何约定付款方式，是一个重要问题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。

“以租代售”

与假“赠与”真“买卖”的避税方式相似，以租代售的形式也是熬过五年期限最常用的避税方式。

记者了解到，“以租代售”避税方式是指双方在确定成交的意愿下先签订房屋租赁合同，租赁期限到办理产权过户不缴纳营业税的时间(即取得产权五年)为止，双方在租赁合同里约定，买卖双方在正式签订买卖合同并实现产权过户后，买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。

北京千万家房产中介市场总监常淑娟说，由于房屋的价格具有极大的可变因素，假如在签订租赁合同时，所签的价格与所要求的“五年限制”时间之差后的该房屋价格是不一样的，如果房屋价格上涨了，那卖家完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定价格卖掉房子，这对于买家来说，则要承担由此带来的诸多机会成本。

做低合同总价

一位业内人士告诉记者，和前两种相对简单的避税方式相比，利用做低合同总价避税是一种相对复杂的避税方式。但这种方式也是交易双方最为普遍采用的避税手段，它可以为出售者和购买者节省大量的税费成本。

该人士举例说，霍小姐2004年在北京以65万元购买了一套商品房，并且花了六万元的装修费；今年8月份她以100万元的价格把房子卖给了王先生。如果按照实际的交易价格办理登记，霍小姐需要缴纳5.5万元的营业税和一万元的个人所得税(按售房收入×1%计算)；而王先生也需要缴纳15000元的契税。

但交易双方为了避税，将合同价做到72万，则霍小姐只需要交纳3.96万的营业税，同时，王先生的契税只需要交纳10800。

对于这种交易方式，金育松说，这其中面临的风险是法律意义上的。房屋交易标的额是按照合同为准，万一在购买方获得房屋产权之后，余款的划割按照合同价支付，出售者就要面临巨额房款的损失。另外，作为购买者在未来转手交易时，购房原值按照此合同价计算，必将产生更多的售房受益，从而面临大幅的个人所得税支出，到时会得不偿失。

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