改变用途未获批 雄狮国际土地证难产急煞业主

房子交付了，房产证、土地证迟迟办不下来，怎么办?本报记者近日调查发现，两证难产，以及由此继而带来的房屋转让和子女上学等一系列麻烦，成为成为业主普遍头疼的又一主要祸因。究其原因，有的是因为开发商个人违规操作；有的是因为规划调整；有的则牵涉诸多单位和部门；有的甚至个个都有“冤”，一时根本难辨是非。但有一点可以肯定的是，两证难产的最直接受害者，常常是业主。雄狮国际大厦只是类似事件的一个缩影。我们希望能通过对这样一个典型个案的剖析，来探寻一条业主乃至开发商维护自己合法权益的更有效途径。

业主讲述：土地证难产，房屋转让损失严重

据王女士向本报反映，她购买的是珠江路雄狮国际大厦6楼的一套办公用房，面积103平方米，总价70多万元。去年10月份，房子就交付了。按照约定，开发商雄狮地产应在交付后的3个月内，帮助王女士办理好产权证和土地证。至今年4月左右，房屋的产权证办了下来。但土地证一拖再拖，开发商至今未能帮助办下来。

“如果这套房子是自己使用的，土地证拖一拖倒也没什么大的影响。麻烦的是，因为贷款还款压力太大，这套房子我已经协议卖给了别人，但现在一直没法过户。”王女士说，她当时以为再过月把时间，土地证肯定能办下来，于是就和购买者签了一个协议，先收了对方一部分房款，并让其先搬进去使用了。剩余的房款等土地证下来过户时再付。

王女士说，她当时急于脱手，卖的比较便宜，而且还答应在土地证办下来之前这段时间，让购房者免费使用该房屋。因土地证迟迟办不下来，现在引出一系列问题：

首先，购房者不放心，担心过不了户；其次，购房者使用的时间越来越长，而这段时间她也不好向人家收租金，损失很大；另外，因8月1日“二手房转让强征个税”新规开始施行，今后再过户无疑要多缴一部分个税。

“这些损失谁来承担?”王女土说，为了土地证的事她多次找雄狮地产交涉。对方解释，因为规划原因，土地用途由原来的商住被迫改成了商业、办公，而国土资源局认为改变了土地用途，要他们补交土地出让金，他们左右为难，才导致土地证一直没能办下来。为此，王女士也曾咨询国南京市国土资源局，得知土地证办不下来确实与开发商改变了土地用途有关。

“对于怎么赔偿，开发商一直没有给我一个明确的说法。而购房合同上的约定也很含糊，只说如果土地证延期办理按2元每天赔偿，并没有明确说是整套房子每天赔’2元，还是每天每平方米赔2元。”王女士认为，即使是按后者赔，这点钱与损失相比也微不足道。

雄狮国际：证肯定能办到

针对王女士反映的问题，雄狮地产办公室负责人介绍，直接负责处理此事的领导都出差去了。但据她了解，公司领导此前已经多次接待过王女士，并详细向王女士解释了事情的来龙去脉。土地用途由商住变成商业、办公，是其他方面的原因造成的，开发公司也是有苦衷的，并非故意的。他们也非常希望能早点帮业主把土地证办下来，但遗憾的是这事也不是他们单方面就能说了算的。

该负责人说，土地证肯定是能办下来的，相关材料也报上去了，当然报批也肯定需要一个程序，所以时间推迟了一些。对于王女士所说的房子已协议卖给了他人这种特殊情况，公司领导也和王女士沟通过，如果购房者不放心，王女土也可以把购房者带到开发公司来，公司领导再当面把情况向购房者介绍一下，让购房者放心，土地证肯定能办下来。

截至记者发稿时，雄狮地产有关负责人丁总从外地给本报打来电话，表示很理解王女土的心情，公司也一直非常注重信誉，等土地证真正办下来之后，肯定会就赔偿问题和王女士再进行积极协商。丁总介绍，项目类型由商住变成商业、办公，确实是因为2002年新的规划政策要求沿街不准建住宅才造成的。现在公司正在积极配合国土部门处理此事，8月20日左右，土地证肯定能办下来。

国土部门：改变土地用途，必须经过报批

南京市国土资源局有关负责人介绍，为规范土地市场行为，我国对城镇国有土地现状按照土地用途、生产特点、使用方式和地表特征进行分类，不同的土地用途，出让金的标准和出让年限是不同的。因此，我国对国有土地实行严格的用途管制制度。

《中华人民共和国土地管理法》第五十六条明确规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定，或者土地使用权划拨批准文件的规定的用途使用土地。确需改变该幅土地用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。土地用途一旦确定，就不得无故改变，如果不按照批准的用途使用国有土地，就要承担相应法律责任。

王女士作为雄狮国际大厦的业主，不能按期办到土地证，是其与雄狮国际大厦之间的纠纷，与国土局无关。王女土有权去找开发商，要求根据合同约定获取赔偿。如果开发商严格遵守法律法规，办齐了所有必备的手续，业主再拿着这些材料到国土局来，很快就能办好土地证。

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