细则未出外资购房暂按原标准 投资者赶乘末班车

昨日，上海市房地局有关人士向《每日经济新闻》表示，关于规范房地产市场外资准入和管理的上海地方细则“还在酝酿研究中，尚未出台”，但上海市场上已纷传“关于符合条件的境外人士、港澳台人士需凭证购房”之说，即购房应该符合“一个证件一套房屋”的原则。

就此，沪上各大中介机构普遍表示，截至目前为止，境外人士在沪购房仍旧按照原有程序进行。包括8月1日之前五天的二手房交易避税狂潮中，不少境外人士亦积极跟进，踊跃购房。

据《上海证券报》报道，符合条件的境外人士、港澳台人士需凭证购房，香港地区居民有效证件包括回乡证、香港身份证以及香港护照；台湾地区客户的台胞证、台湾身份证明亦算两个证件。由于一个证件对应一套房屋，由此，港澳台人士在沪购房就有了多套的可能性。

就此，沪上各大中介机构普遍表示，截至目前为止，境外人士在沪购房仍旧按照原有程序进行。包括8月1日之前五天的二手房交易避税狂潮中，不少境外人士亦积极跟进，踊跃购房。

境外机构投资者一样在赶乘“末班车”。

一位境外投资服务机构在沪高层向《每日经济新闻》表示，由于各地尚未出具明确的执行“限外”政策的期限，所以最近外资投资境内物业的审批手续仍按原有标准执行。尤其是在注册资本金问题上，最近执行的标准仍是外商设立投资房地产企业，注册资本金不得低于投资总额的35%即可，而非限外政策171号文件中规定的50%。

境外机构投资者看好内地二线城市

尽管限制外资购房的政策启动日期并未明确，但对大投资机构而言，心理上的影响已然产生。

“新规定中不允许投资者以境外公司直接投资境内房产的规定将不利于在海外上市的房地产基金在中国投资市场的发展，也影响到中国的物业在海外房地产信托市场的发行。”戴德梁行投资部董事叶建成说。

他表示，海外上市的房地产信托基金通常收购有稳定回报的成熟物业，偏重投资商业房产做长期持有和对资产的经营管理，并定期派股息给投资者。虽然以海外公司持有的方式比以设立国内外资公司持有物业的方式负担更多的税务，但这种渠道可以比较方便将租金收入派出海外，所以海外上市的房地产基金多选择这种方式。去年年底在香港上市的越秀房产信托基金也是以境外公司的形式持有国内的投资物业。

叶建成预计，随着新的政策出台，海外基金将会重新考虑在华的投资策略和风险，下半年的投资市场将显现出这一政策带来的效应。

而上述境外投资服务机构在沪高层则表示，不少境外机构投资者对内地二线城市的投资乃至直接收购物业的兴趣正日益高涨。

“因为‘限外’政策各地实施力度不同，不少外资认为这是一个针对京沪穗等外资集中的一线大城市的限制性政策，而在重庆、长沙等处于内地二线、而房地产经济同样活跃的城市，‘限外’措施也许不那么严厉。”

日籍客户热租冷买

日前，建设部等六部委共同签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)，尽管“限外”政策启动日期并未明确，但已然给在上海的境外投资者带来了一定的影响。曾在上海房产一度高调、后又低调的日籍购房者，近况如何？

买卖市场不见日籍客户

主要为日籍客户提供在沪房产服务的上海新华房地产咨询有限公司营业科科长周群昨日表示，日籍客户在沪购买住宅类房产数量一直不多，购买多用于自住，随着《意见》出台，日籍客户购买住宅的数量明显减少，目前住宅买卖市场已经基本看不见日籍客户的身影。

据悉，上海日籍客户购买住宅的高峰时段是在2004年底、2005年初楼市最为疯狂的阶段，曾有日籍客户一次性购买近10套中高档住宅的案例，但自2005年3月宏观调控之后，日籍客户在沪购买房产的量已十分稀少。

“目前，日籍客户购买住宅类房产的数量实在是微乎其微，在公司全部的房产交易中基本可以忽略不计。”周群表示。

《每日经济新闻》了解到，日籍客户购买住宅始终将价格放在首位，一般购买房源总价在200万-300万元，多为高品质楼盘的两房、三房，并多选择低区住宅。“日籍客户较注重总价，由于低区房源较高区房源售价低，因此，他们多选择低区房源，但也一般不考虑二手老公房，多选择高品质的期房或5年房龄以内的次新房。”周群表示。

事实上，日籍客户购买的区域多为中高档住宅聚集区，如长宁古北、浦东的滨江沿线地区，购买者多为在上海居住多年的“中国通”，或者有中国背景的客户，如配偶为中国人或祖籍在中国。

日本客活跃现身租赁市场

尽管《意见》的出台对住宅买卖产生了一定影响，但对租赁市场影响却不大。由于公司会给来沪工作的日籍客户一定的住房补贴，因此租房成为目前这部分客户的首选。

周群表示，50的日籍客户选择月租金1500美金-2000美金的房源，多选择交通便捷、小区安全、干净的中高档住宅小区；在租赁地段的选择上，日籍租客更倾向于古北、虹桥、中山公园、浦东滨江沿线、浦东花木地区等，近期租客大部分集中在浦东花木地区。

同时，日籍客户也是甲级写字楼租赁的一大支撑。据周群介绍，近日寻求写字楼租赁的客户较多，大多要求写字楼位于成熟商圈，具有5A级的物业管理，同时，距离轨道交通站点步行15分钟以内，理想区域为虹桥、古北、中山公园、静安寺、淮海路。

周群表示，新来沪设立办事处的日本企业，70的客户要求面积在100平米左右，租金每月2500美金左右；而已经来沪较长时间的中型公司，一般租赁面积在300-400平方米。虽然甲级写字楼的租金仍在不断上扬，但只要上涨幅度不超过10，日籍客户多会续租。

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