二手房强征个税细则出台 自8月1日起交件计算

8月1日前交件的，将不征税；不能提供房屋原值凭证的，按转让收入的1%计税

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昨日17时，市场翘首期盼的南京市房产个税细则终于出炉。记者第一时间拿到了这份于8月1日拟定的细则，细则明确，从2006年８月１日起受理的房地产交易件，按照国税发［2006］108号文件执行，这意味着8月1日前交件的二手房，将肯定不受房产个税新政的影响。

细则规定，个人转让房屋实际交易价格高于契税价格的，按实际交易价格确定收入额；实际交易价格低于契税认定价格的，按契税认定价格确定收入额。

中广置业网络交易中心主任王小军分析认为，这是从高征收，也就是报价和评估价孰高按孰收。打个比方，一套房子实际交易价格是65万元，而契税所核定后确定这套房子的交易价格应为60万元，此时则按65万元来征收个税；反之，实际交易价格是60万元，契税所核定后认为应是65万元，则也按65万元征收。这是为了防止像以前营业税征收一样，恶意报低房价的情况出现。

细则同时规定，个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。“唯一家庭用房”是指纳税人除所售住房外，其个人或家庭成员不再拥有其它房屋所有权的；唯一住房的确定依据是纳税人本人提供相应的证明或者唯一住房承诺书。

王小军称，这意味着房产管理部门和税务机关将不再核查卖房人（家庭成员）是不是有其他住房，但需要卖房人提供书面承诺就可以免交5年以上居住房屋个税。这样一来，只要当事人书面承诺只有1套住房就可以免交个税。其目的是不使楼市产生大的动荡，平稳发展。但税务机关应该还是保留以后追缴的权利。

细则对装修费的扣除进行认定：已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。不过，业内人士认为，如果卖房人有2套以上房屋，那么只要出售其中的1套，就可以拿别的房屋的装修发票来冲抵成本。

细则最引人关注的是，“对不能提供住房原值等原始凭证的，暂实行按房屋转让收入额的1%征收个人所得税。”业内人士粗略算了一笔账：一套房屋总价为50万元的房子，如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，那么最终卖家所要缴纳的个税为5000元。相比之下，假如纳税人能提供完整凭证，并显示该房产增值10万元，所需交纳的个税将可达到2万元。对此，王小军认为，综合来看，卖房人有可能选择隐藏证明原来房屋价值的凭证。也就是说，卖房人缴纳个税将可以选择何种缴纳方式，如果按差额部分缴税的额度低，那么就按差额缴，如果按全额1%部分缴的税额低就按全额缴。
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个税新政出台后，受影响最大的莫过于房改房。据房管部门公布的数据，国税总局下发通知后，前往办理过户的房改房占到总交易的近60％。对此，细则规定：“原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。”

据了解，南京市目前的经济适用房指导价为2500-2700元/平方米，但这些房子大多地处郊区，无论地段、配套，与城中的一些房改房都无法相比。城中如新街口地区等地，由于没有经济适用房参考价，因此这些地方的房改房原值还较难正确计算。这可能需要房管部门配合再出台相关指导价。另外，从细则看，房改房无原值凭证时，是否也可以按照转让收入的1%纳税，现在还不好说。
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