“限价房”该如何操作 切勿重蹈经济适用房覆辙

上个月，九部委出台了《关于调整住房结构、稳定住房价格的意见》，要求新开工项目中套型建筑面积小于90平方米的房屋比重不得少于70%。建设部有关人士今天表示，将对中小套型房屋项目进行限价开发，以遏制房价过快上涨。

怎么定义限价房，限价房又该如何操作？到目前为止，尚没有这方面的详细规定。按照房地产业处处长赵路兴的说法，大概就是对90平方米以下的商品房，限定它的房价，开发企业进行投标的时候，投两个标，竞地价、竞房价，在房价、地价上进行一个综合选择。

说到限价房，就令人不得不想起经济适用房，其实，经济适用房就是一种实质意义上的限价房。1998年，国务院出台通知，要求“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，建设部也明文规定，各地住宅建设70%至80%应建经济适用房，销售给中低收入家庭。如今怎么样了呢？无论是在北京、上海，还是在其他省市，这一要求都远远没有达到。就拿笔者所在的省市来说吧，经济适用房所占投资比例连年下降，到现在，只剩下不到8个百分点。

即使这8个百分点，也有许多水分：经济适用房在开发过程，摇身一变成了高档住宅，这也不是没有的事。建设部酝酿的“限价房”，会不会重蹈“经济适用房”的覆辙，完全有可能。

“限价房”对于地方政府来说，根本没有足够的激励。限价房的基础是“限价土地”，现在，“卖地”是地方政府财政收入的主要来源之一，土地价格越高，地方政府的手头也就越活。在这种情况下，要地方政府压价，有可能吗？即使有，也难免沦为“形象工程”的可能，就像现在的经济适用房，成了一张“画饼”。

“限价房”，应该属于一种“最高限价”，最高限价带来的首先就是“过度需求”和“销售者偏好”，由于需求量大于供给量，在这个卖方市场中，售房者完全有可能根据自己的偏好，决定把限价房卖给谁，不卖给谁，“走后门”也因此应运而生。一旦限价房“一房难求”，谁能保证不会出现“插队”。市场被扭曲的结果，是低效率，是不公正。

为了能使限价房效率与公平兼顾，政府必然会规定“先到先买”，或者给低收入者划分分配指标。这不但又是一笔监督成本，而且，“指标式”的分配政策被置于一个充分竞争的市场当中，极有可能诱发腐败行为，使限价房最终游离于主体适用范围之外。

对房价直接进行政府管制治标不治本，房地产市场的垄断，主要是政府对土地市场的垄断，这种垄断，甚至是一种行政垄断。在我看来，对于房价，政府应该管的没管，不该管的又管了。

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