城开国际投资分析报告

一、市场环境

1、新商品房市场

六月一日继去年“国八条”实施之后，今年“国六条”的颁布实施给房地产市场带来了新一轮的调控风波。此次“国六条”提出90平米以上商品房首付提至三成，90平米以下住房要占各城市总量的七成以上。从政策理解此次调控志在控制市场供应结构，抑制房价快速增长，同时进一步打击投机炒房等问题。而90平米以下住房受调控影响较小，同时受市场需求等因素影响因调控造成的波动将不会十分明显。

另一方面据统计自今年三月以来，80平米以下户型占各面积户型的成交比重由二月的8.87％上升至五月的13.27％，上升趋势明显。同时今年全市待售小户型面积为33万平方米，其中供应总量的72％主要集中在江宁和河西两大板块，而需求量较高的城中板块供应量明显不足。据调查今年城中板块一季度上市量仅为2.35万平方米，单季度供需比为0.28：1供不应求状况十分明显。

2、二手房市场

通过我爱我家近期公布的一至五月江南八区二手房交易分析报告看，90平米以下二手房是目前市场上成交的主要户型，占市场成交比重的70％－80％，而城中板块的成交量占全市成交量的51％－56％。

投资点评：

虽然南京新商品房特别是中小户型交易市场主要集中在江宁和河西两大板块，但城中板块土地及住宅物业的稀缺性使其保持巨大的潜在需求市场。

六月一日新一轮的宏观调控颁布实施，对市场必然会造成一定的冲击，但对于中小户型而言，新政对其具有支持作用，短期内在售的中小户型必然是新政的受益者，销售态势可能出现短期走高的趋势.

二手房市场因为新政明确规定新房五年内转让征税30％的规定，所以出现了市场萎缩的迹象，同时二手房房源供应量有所下降，从目前市场看房源减少可能会导致二手房价格上扬。因此是新商品房保持了一定的升值价格，特别是城中板块的新商品房，为其提供了稳定的保值和升值潜力。

二、物业位置

南京核心CBD大新街口片区的程阁老巷旁。

投资点评：

1.城开国际是目前核心CBD新街口中心区域内唯一在售的住宅项目。由于其特殊性因此项目自身的已经具有较强保值性。

2.核心CBD的商业经济以及各类基础生活设施和市政设施是该项目具有了其他项目所不具备的配套资源。

三、交通、市政

项目周边主要的干道有洪武路，中山南路等主城的核心区域的主干道。同时该项目位于地铁新街口站和张府园站的中心区域。

投资点评：

因为是城中板块的项目，特别是新街口片区的楼盘因此市政配套方面自然十分完善，这与其他板块项目特别是河西、江宁以及江北板块的项目对比而言具有无法比拟的优势。但是交通方面虽然有完善的路网，可由于城区内道路建设较早，规划和设计上对明显车辆的通行已经有明显的压力，道路通行率上具有一定的劣势，这也是短期内所无法解决的。另一方面该项目虽然位于新街口核心区，但距离地铁站具有一定的距离，属于地铁辐射性物业。

四、生活配套

城开国际周边有完善的商业、餐饮、公共服务等设施。

投资点评：

完善的配套生活服务配套设施是城中板块项目的最大的优势，位于程阁老巷的城开国际项目自然也具备了这些优势，同时作为新街口核心区唯一的住宅项目其拥有“中华第一商圈”的商业优势更是其他住宅项目所无法拥有的。

四、项目自身情况

总建筑面积68801平米，其中地上面积为52116平米，地下建筑面积为16685.5平米，3000平米绿地与程阁老巷小区共享。总户数:665，停车位:300。

投资点评：

该项目实际上并不是纯住宅项目，是拥有商业、办公和公寓的综合性项目。其中公寓部分是目前城中板块少有的精装公寓之一。同时地理位置上的优势使其具有明显的独特性。3000平米的的共享绿地是目前城中板块，特别是寸土寸金的新街口商圈中项目所无法拥有的独特资源。车位户数比在0.45左右，这在公寓物业中并没有较大的优势，这点略显遗憾。

五、经济指标

1.价格指标

同片区物业价格对比表

项目名         盈嘉上锋国际            城开国际

销售均价     11000元/平米          11800元/平米

2.项目特征

盈嘉上锋国际：

位于南京市中山南路387号、地铁物业、项目周边为老城南传统居住区，新街口商圈辐射区域。

城开国际：

位于程阁老巷旁，新街口商圈核心区域，地铁辐射型物业。

3.租金水平

64元/月/平米

4.投资潜力

比较价格升值潜力：1分
出租基础升值潜力：2分
综合比较升值潜力：2分

投资点评：

1.和片区内同类型物业对比，城开国际除价格高于其他项目外，在其他各项基础数据上均有片区内同类型项目，同时区位、配套等优势完全弥补了与片区内其他同类型物业之间的价格差异。

2.考虑目前市场求租情况，通过与周边项目进行对比我们得出该项目公寓物业租金水平最低可以达到64元/月/平米，通过计算出租基础升值潜力得分达到了两分，具有较高的出租潜力价值。

3．由于销售均价较高，同时考虑政策性因素影响，该项目的比较价格升值潜力得分为一分，比较价格升值潜力一般。

4.综合比较升值潜力方面，由于该项目为精装修小户型，虽然单位价格较高，但总价较低，有效的降低了投资风险，因此我们认为该项目具有明显的投资价值，其投资性价格高于其居住性价值。

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