投资高档公寓到底值不值得?
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与高档公寓购销两旺的一级市场相比，其租赁市场却并不乐观。专业人士称：在租赁价格连续走低的情况下，北京的高档公寓回报率一般保持在６％－８％左右，这一价格基本符合市场规律。那么，目前北京高档公寓的租赁情况到底如何呢？
投资公寓要贴商圈
目前北京较成熟的商圈包括：ＣＢＤ商圈、亚运村商圈、中关村商圈及燕莎商圈。其中ＣＢＤ商圈的优势最为突出，进行高端物业投资收益会比较明显。“我爱我家”专业人士认为：物业周边写字楼及商务区里的企业金领、外籍人士等高薪阶层为高端物业的租赁提供了较稳定的市场支持。高端物业的租客以港澳台商人、海归派、外籍人士为主，他们对于生活环境及居住氛围的要求也较高，对物业周边的社区自然环境、周边娱乐环境都十分注重。所以所选物业周边最好能够拥有多家中高档餐厅，齐备的娱乐休闲场所以及大型购物场所。另外，考虑到高知层人士对于生活私密性及居住高品质方面的需求，公寓最好能选在动静皆宜之处，即不要与嘈杂的商务区及城市主干道距离过近，以驱车从居所至商务密集区不超过２０分钟的距离为宜。
越高档风险越小
２１世纪不动产的专业人士提醒投资者，虽然目前高档公寓租赁市场出现了以下几种特质：１．供应量明显大于需求量；２．租赁市场逐渐向买卖市场转型；３．平均租金水平逐年递减；４．经纪公司之间竞争激烈；５．高质量以及性价比高的项目较少。但与中低端租赁市场一些不规范操作相比，高档公寓的租赁市场则一直保持着良性发展态势。一方面是由于租赁双方自身素质高，另一方面从事此项中介服务的门槛很高，要求从业人员具备较高从业素质。据了解，目前从事高档公寓租赁的中介公司，一部分是由仲量联行、魏理仕、２１世纪不动产、戴德梁、第一太平洋戴维斯等国际连锁公司所垄断，他们一般依托自身优势，客户群主要是以境外大公司为主；另一部分则由国内专做高档公寓的中介所把持，例如，“我爱我家”，早在１９９８年就成立了公寓租赁部，除拥有部分国外固定客户外，还在理财、市场调研、安排子女入学、体检等方面提供方便快捷的系统服务。
高档需要“精包装”
２００３年，北京高档公寓市场供应量达到２１８５套，虽然市场需求相应增多，但多是在业主调低租金的配合下取得的成果。另外，高档公寓供应量的增长，对服务式公寓市场也带来负面的影响。部分服务式公寓客户已分流到位置优越、设施齐全的新增高档公寓项目中，使服务式公寓市场受到冲击。与前几年２０％－３０％的高回报率相比，目前北京的高档公寓回报率一般保持在６％－８％左右，“我爱我家”公寓租赁部负责人表示，目前的投资回报率基本符合市场规律。因此，在地段、户型等条件一致的情况下，注重装修档次及相关配套的投入，将不失为提升物业整体品质的手段之一。如果配置得当，公寓的租金会相应提高到１０％—１５％。
精装修高档公寓更能吸引高薪阶层的眼光。对于注重品质和品牌的客户，最好不要在装修材料上过于吝啬。如果此物业希望租给小企业以及创业阶段的小公司，那么在装修过程中一定要注意配备隔音装置以及高标准安全防火装备，尽量做到不要影响邻居的生活。另外，家具家电的齐备也颇受租客的青睐，整体厨房、电视、空调、洗衣机、微波炉是租客最需要的家具家电，宽带上网及卫星电视接收系统的安装也必不可少。
综上所述，未来高档公寓的整体售价、租金走势将出现小幅下滑。但少数“特例”将受到投资者的青睐。世邦魏理仕公司的研究人员强调：具备丰富文化底蕴或依托稀缺景观，包括自然或人文景观，有不可替代性，不易为其他同类竞争项目仿效，例如公园或历史文化古迹；产品的户型设计、装修注重细节，更多地体现出对高档公寓居住者的了解和关怀。因此，对于高档公寓投资者而言，机会依然存在，选择好项目，通过专业租赁代理机构对拟购项目所在区域的未来租赁市场进行了解，主动规避风险。
链接
高档公寓租金跌幅明显
中央区价格上扬
据仲量联行提供的统计数据显示，去年第四季新租房需求集中在机场路一带。此外，由于包括棕榈泉国际公寓一期等高档项目的落成，豪华住宅平均空置率轻微上升至２９．２％。新项目备受欢迎及吸引租户搬迁，因此，投资者惟有削减租金以维持竞争力。除市中心外，平均租金均见下跌，第二使馆区下跌８．７％，中央商务区及第一使馆区，下跌８．９％。机场路一带及第三使馆区的租金分别下跌３．９％及３％。中央区方面，由于缺乏新供应，而现存项目又能维持甚至调升租金，租金上升８．３％。
计算投资回报率的两种形式
1.投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12/购买房屋单价
说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
2.投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金－按揭月供款）×12
说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12－15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。
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