收房注意事项

最近一段时间，北京发生了几起较严重的业主和物业公司的纠纷，甚至造成人身伤害，其主要原因就在于开发商和业主之间在商品房质量及配套设施问题上没有得到较好的解决。这既影响了业主的切身利益，也影响了物业公司的经营。那么，作为购房人(商品房的买受人)和开发商之间在购房过程中如何不发生或少发生纠纷呢？律师在此提醒，购房人一定要签订《商品房买卖合同》，要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定。此外，在开发商交房时还应注意以下问题：

1.要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

2.要看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。

3.要和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。这是一项细致工作，如果购房人不懂工程质量等相关知识，最好找懂工程的朋友来共同完成，以便及时发现问题。有《北京市建设工程竣工验收备案表》说明整栋楼是合格的，但不意味着购房人所购买的这套房没有质量问题。

4.要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。

那么，业主如发现购买的商品房有质量问题能不能退房呢？如果购买人和开发商在退房问题上不能达成一致，那么按照《商品房销售管理办法》的规定只有以下四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致；二是开发商擅自变更规划设计；三是面积误差绝对值超过3%；四是商品房确属主体结构不合格。具备上述条件之一，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉，要求开发商退房；如果不具备上述条件，出现质量问题只能要求开发商维修，因此造成损失的由开发商赔偿。

办理入住的注意问题：

专家，您好！我马上就要拿到新房的钥匙了，听人说，在收房时要特别小心，不能轻易签字，不能轻易交钱。是这样吗？当收到入住通知单时，该怎么准备？要特别请一位律师吗？谢谢不吝赐教！

李律师答：

对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：

第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；

第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；

第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；

第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；

第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；

第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

索要"两书一表"

向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。

按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。

签收《房屋验收单》

在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。

其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。

交易过程中需交费用

1、印花税：房价款的万分之五

申办产权证过程中需交费用

1、登记费：每建筑平方米0.3元;

2、房屋所有权证工本费：4元/本

3、印花税：5元/件

4、契税：普通住宅缴纳房价款的1.5%；(注：别墅、度假村以及第建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受此税率，仍按3%缴纳)

5、住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的2%
入住过程中需交费用

1、物业管理费及供暖费：供暖费18-30元/平米/供暖季(注：入住时已到采暖季节需缴纳供暖费，不到采暖季节，则无须缴纳)

办理按揭须缴纳的费用

1、律师费：贷款额的0.3%。

2、保险费：财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性交。

建行采用太平洋保险公司，年费率一般为0.056%；

工行采用华泰保险公司，年费率为0.056%：

建行总行，中信采用人民保险公司，年费率为0.045%。

办理公积金需缴纳费用

1、评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。

2、保险费：财险：保险费=贷款额*年费率*年限系数

综合险：保险费=贷款人年限对应系数*贷款额

物业费

根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。

与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。

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