快乐收房正当维权

编者按：承诺缩水、工程有瑕疵、收费不合理……近年来，福州楼市因维权而产生的纠纷并不少见。其中，又以收房时的纠纷最让购房者头疼。因此，每到交房，开发商总是如临大敌，购房者也是小心翼翼。“‘嫁’的也紧张，‘娶’的也紧张，喜事搞成了烦劳事。”这已成了楼市的一个怪现象。

正由于此，购房者的维权意识日见加强，许多人经常求助于网络上的“收房宝典”。但记者发现，其实由于存在地区差异，一些网络的信息并非通用，甚至还有不少内容是错误的。尽信网络，反而可能导致一些不必要的纠纷。而个别业主维权不当导致的纠纷甚至也损害了业主群体的利益。

为此，本周，记者专程请教了福州的有关专家，对一些容易出现分歧的注意事项进行了采访，以期为消费者在收房时有理有力有度地正当维权提供一些参考。我们的口号是 快乐收房，正当维权

收房要看四份文件.一般来讲，在交房时，首先必须水通、电通、路通、电梯正常运行。同时按照福建省建设厅的相关规定，开发商在交房时要向业主提交《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建筑工程消防验收意见书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》四份文件。

“合格证书”并不存在

误区：交房时，开发商要提供《建筑工程竣工验收合格证书》和《消防验收合格证书》。

正解：《建筑工程竣工验收合格证书》和《消防验收合格证书》并不存在。

说明：《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》包括工程的基本情况，勘察、设计、施工、监理单位意见并加盖这些单位的公章。报告内不提供政府有关部门加盖的公章，这是因为政府部门职能发生转变，质检站对监理、施工单位进行资质审定，确保施工、监理到位。

《建筑工程消防验收意见书》则必须加盖福州市公安消防支队公章，楼盘消防验收若不合格消防支队不会为其签发意见书。虽然意见书内一般还会提到楼盘消防仍可完善的环节，但“仍可完善”并不意味着消防验收不合格，购房者无需过分担心。

综合验收仍须时日

误区：交房时，开发商要提供《竣工验收备案表》和《面积实测表》。

正解：正如上条所言，目前福州开发商在交房时向业主提供的文件并不包含《竣工验收备案表》和《面积实测表》两项。到目前为止，福建也尚无明确文件规定在交房时开发商必须提供这两份文件。

说明：福州市目前交付的基本上都是毛坯房，一般在预售合同中都是约定交房时单体竣工验收合格。单体竣工验收合格，开发商即可向业主交房。

综合验收包括单体工程、绿化、规划、环保、人防、消防等全方位的验收。商品房交付日后180天或365天内，开发商需要完成各项目的验收报备手续并办理产权总登记。综合验收合格后，开发商方可获得《竣工验收备案表》，并具备办理产权条件。根据福州市现行的政府职能部门验收程序，最少要在交房日后180天内才具备办理产权证条件。要到办理产权证时才能提供《竣工验收备案表》和《面积实测表》，并根据经产权部门核实的实测面积进行房款的多还少补。

自测面积大可不必

误区：交房时，业主有必要自带尺子，丈量房屋的长宽，计算房屋面积是否与合同销售面积一致。

正解：在办理产权登记时，开发商将提供《面积实测表》，面积实测表是由有资质的面积测绘单位根据竣工图在现场精确测绘，并由房地产交易登记中心图幅核定科最终核定的，具备权威性和科学性。

说明：尺子测量误差太大，同时尺子也无法测量隔墙的长宽，实际上检测单位进行检测都使用专业的激光检测器，用尺子丈量根本无法得出准确的房屋面积。

在拿到《面积实测表》、办理产权证前，发现与合同销售面积有出入，可与开发商交涉。面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房者补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房者。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还购房者；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者。

验房要判大病小病

一些对建筑质量本身并无大碍、而且属于开发建设过程中很难避免的问题，叫做建筑通病。业主在交房验收的时候要懂得判断是大病还是通病，擦亮眼睛收房。另外，在验房过程中要注意方式、方法，以避免损伤建筑，或与邻里之间产生不必要的纠纷。以下是业主在验房过程中需要注意的几个事项。

验空鼓莫用大郎头

误区：业主在验房时一般会运用大的锤子或者是钢筋敲打墙壁或地面，检查是否存在空鼓。

正解：空鼓往往是施工方为抢工期，砖未湿透便抹水泥沙浆层，砖吸水过快而造成的。因此，空鼓处不受力、不能悬挂重物。检查空鼓，必须采用专业的建筑小锤或者请建筑质量检测所的专业人士检测。工具使用不当，容易破坏墙面、地面，造成不必要的损失。

另外，《国家建筑地面工程施工质量验收规范GB50209－2002》规定，空鼓面积小于400平方厘米，且每自然间（标准间）不多于两处可忽略不计。

闭水实验莫要“水漫金山”

误区：交房时，业主对房子进行闭水实验，往往会进行“水漫金山”式的实验，将房子灌满水。另外为了检验天花板是否漏水，业主还会跑到楼上一家进行闭水实验。

正解：按照有关规定，业主进行闭水实验水位应控制在2厘米以下，开发商只需负责对卫生间、厨房进行防水处理，而客厅、阳台、卧室并没有强制性要求。另外，业主交房验收时只需对自己的楼层负责，更应注意对自己的楼层负责。如果楼上房子未装修发生渗漏，由开发商负责；如果是装修之后发生渗漏，就要看开发商是否经过检测，如果检测合格就表明渗漏是由楼上业主不当装修造成，由楼上业主负责。

层高不同于净高

误区：业主在交房检验时往往会自带尺子丈量层高，得出的结论往往是层高要低于开发商承诺的高度。

正解：要分清层高和净高两个概念。业主用尺子丈量的只能得到房子的净高，但实际上目前开发商标明的往往是层高。层高含楼板的厚度80～100毫米，以及找平层30～50毫米。因此，一般开发商标明3米的层高实际上只有2．85米左右的净高，业主在丈量时需增加0．15米左右再与合同标明的层高对照。

楼盘常见变脸术

交房时，购房者务必带上合同前往交房，并仔细对照合同有关约定检查开发商是否符合交房条件。如遇到现实情况与合同约定不符，可以实行正当维权，要求开发商解释或提请有关部门仲裁。以下有几种常见的楼盘“变脸”术：

钢化玻璃阳台变普通栏杆：开发商一般会在宣传中表示会使用钢化玻璃作为阳台的护栏，但交房时，业主经常会发现钢化玻璃竟变成了栏杆。

名牌电梯变“民”牌电梯：开发商经常会对业主表示将采用某某名牌电梯，保证业主的舒适，但业主入住之后，会发现所谓的名牌电梯变成了普通的“民”牌电梯。

外墙变脸：开发商一般会在业主很难注意到的外墙上动动手脚。比如，之前承诺使用面砖的可能会使用涂料；而使用涂料的也可能会把之前承诺使用进口涂料转成使用国产涂料。

建筑裂缝也有不同

误区：业主在交房验收时一般都会发现房子地面或者墙面出现一些裂缝，就认为房子质量有问题。

正解：一些小裂缝属于建筑通病。建筑裂缝实际上分为三种，温度裂缝、施工裂缝、结构性裂缝，小的温度裂缝和施工裂缝对房子影响不大，发现结构性裂纹才表示房子出现重大质量问题。

业主发现裂缝可以先判断是哪种裂缝，或者请熟悉建筑施工方面的朋友判断。如果实在判断不清，可委托建筑质量检测部门进行鉴定。鉴定结果如果说明是结构性裂缝可向开发商索赔，如果是其他裂缝可以要求开发商进行修补。

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