购房投资：几招教您搞定新利率下房贷难题

楼市提醒

如何才能少付利息

借款人偿还的贷款中包括两部分：一部分是本金，另一部分是利息。贷款人除了全部归还本金外，提前还款是按照剩余贷款实际占用天数来算利息的，因此不存在多收利息的问题。以提前一次性清偿贷款的公式来验证：应还利息＝剩余贷款本金×本次一次性归还距上一次结息日的天数×借款合同约定期限的现行月利率／３０天。如果借款人在偿还了一部分贷款后，申请提前偿还另一部分贷款或者偿还剩余全部贷款的，提前偿还贷款时，不管是何种还款法，已支付的利息都是借款人已占用资金的成本，并没有多付任何将来的利息给银行。贷款人提前还款缩短了贷款期限，比按部就班还款少支出利息。

提前还款方式与合同相符

目前个人住房贷款的还款方式基本上有两种：一种是等额本息还款方式，即每月还款本金和利息之和的总金额相同；另一种是等额本金还款方式，即每月还款本金数不变，加上利息后，每月还款金额不同。贷款人在与银行签订贷款合同时约定好选择其中的一种还款方式，如果要提前还款也必须按照合同约定的那种还款方式。

不要忘记注销抵押

银行人士指出，由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在房产交易部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。

贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。

购房者如果当初申请住房贷款时办理了住房保险，假如全部提前还贷或缩短了贷款期限，可以向保险公司申请退回部分保险费。退保时一定要保险公司给出具体的计算公式，并做出解释，还要仔细核对保险单和退保批单上还贷保证险、财产损失险的费率是否相同。

三招教您加息后提高出租投资收益

第一招：提高房屋出租的月租金

央行加息后，投资者投资房产的成本已经上升，增加房产投资收益的最直接办法就是提高房屋出租的月租金。能够提高房屋出租价格的方法有很多：第一，根据房屋所在区域的租赁市场需求群体特征，相应的调整房屋布局或增加简单的配套设施来提高月租金，比如学生租房较多的区域可以简单配个书架、从事ＩＴ租房者较多的区域可以配置ＡＤＳＬ、白领租房者较多的区域可以将房屋布局稍微个性或者温馨一点等等，只要稍微改变或者增添一下屋内设施，就可以相应提高月租金；第二，委托中介公司代理出租，可以获取稳定投资收益，不管市场有何变化，业主的房屋租金都会稳稳赚得。比如委托经纪公司按月支付房租，中介公司的风险降低，必然给业主的月租金就会增加。不过，作为出租者并不会增加风险和麻烦，仍然可以通过银行每月获得稳定的租金。

第二招：加快房屋出租资金的回笼期

在房产的投资过程中，有众多的房产投资者看重的并不是租金收益，而是看好投资区域房产的未来升值空间。因此对房屋出租的租金敏感度并不是很高，而是对房屋出租的资金回笼时间比较关心。如果能够将房屋出租一年的资金一次性获得，就可以运用这部分资金用于其他投资，比如根据行情的变动投资股票、基金、投资型保险或者用在生活上以及其他各方面的周转金。这样，既可以获得房产的投资收益，又能够派生出其他投资收益。

第三招：减少房屋出租的空置期

在广大房产投资者将房屋用来出租的情况下，除了对租金的高低以及房屋出租资金的回收快慢比较感兴趣外，很多人往往会忽略掉一个房屋出租的关键环节，就是空置期问题。

当然，房屋出租的空置期并不是业主自己所能左右的，而是需要进行房屋租赁信息的有效配对，而对于信息配对最有效和及时的就是房地产经纪公司。因此，房产出租者完全可以通过正规中介公司的信息资源优势来减少房屋出租的空置期。

如此看来，加息后对于真正的房产投资人士可以通过如上三种方法获取稳定的投资收益。

房产投资是一项长期且需具有前瞻性眼光进行投资的行为，央行做出加息的决定，目的是挤出房产投资的泡沫，增加投资成本。所以，对于房地产投资人士来讲，如何量力而行、量体裁衣地进行房地产投资，将增加的房产投资成本转化为稳定的收益是最为重要的。

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