购房投资：几招教您搞定新利率下房贷难题

从２００６年１月１日开始，凡在２００５年３月１７日前办理个人住房贷款的购房者，将要按新利率来执行还款计划，购房人的月供将会略有增加。这已经成为当前一段时间购房者最为关注的话题之一，而北京的各家银行也已经做好使用新利率准备。本报也在上期对此予以了关注，但仍有部分读者致电本报表示希望可以多了解一些在新利率下该如何贷款、还贷的信息。

购房投资：几招教您搞定新利率下房贷难题(图)本期购房讲堂，我们将再次向读者介绍，新利率下诸如提前还贷是否合算、如果提前还贷是缩短期限还是减少月供、有款在身的房东是抛售还是出租等房贷难题。

利率微涨月供略增

按央行政策，取消房贷优惠利率后，５年期以上的基准利率为６．１２％，下限利率为５．５０８％。对于购买第一套住房的资信良好用户５年期以上的个人住房贷款利率执行５．５０８％的下限利率，而对于购买高档住房、第二套房甚至别墅的贷款人，按照６．１２％的基准利率执行；同时将首付比例提高到３０％至４０％。

业内人士指出，央行这次上调房贷利率，更大的意义在于影响人们的心理预期，对购房人的实际付支影响不大。据记者了解，目前绝大多数商业银行执行的都是５．５０８％的下限利率。按这个标准，去年３月１７日以后的购房人，已执行了５年期以上个人住房贷款５．５０８％的利率下限，而在去年３月１７日以前的购房人，在继续享受了２００４年全年的优惠利率后，从２００６年１月１日起，就要按照新的利率还贷。

以５０万元２０年的商业性贷款为例，按照下限利率５．５０８％计算，明年起月供将达到３４４１．７元，比利率调整前的５．３１％增加５５．７元。按基准利率６．１２％计算，月供将增加２３０．８６元。

提前还贷四种方案比较

假如你在去年３月１７日前购买了一套商品房，到目前按揭贷款还款额还剩７８．４万元，贷款期限为２０年。如果你将目前４８．４万元的闲置资金用于提前还贷，再将剩余的３０万元整数按揭。如果采取等额本息还款方式，你可以有以下四种方案选择。

方案１：月供最少，利息最多。即保持２０年还款期限不变，这样每月需还款２０６５．０２元，比提前还贷前月供减少３２４４．２３元。但这种还贷方式的利息最高，累计达到１９５６０３．７４元。

方案２：月供较少，利息支付较多。假如你将还款期限缩短至１０年，每月的还款额将达到３２５６．９８元，这比提前还贷前减少２０５２．２７元，但比２０年还款期限的月供多１１９１．９６元。而此时利息共计９０８２２．３元，比２０年期少支付１０４７８１．４３元。这种方式月还款额和贷款年限都减少了，月供相对较少，但利息支付相对较多。

方案３：月供较高，利息节省较多。如果按提前还贷前的每月５３０９．２５元计算，你只需６年半时间还清，总计利息５７５８１．６４元。这种方式月供相对较高，但由于缩短了贷款年限，利息比２０年期少１３６０２２．１元，比１０年期少３３２４０．６７元。

方案４：月供最高，利息节省最多。如果将还款期限缩短至５年，此时利率则降至５．２６５％，月还款额增至５６９７．８６元，比提前还贷前还多３８８．６１元。但这种方式的利息只有４１８７１．９６元。这种方式月供最高，利息也节省最多。

“抛售”还是“出租”？

如果你按揭贷款的是投资用房而非自主用房，那么房贷利率的调整，不仅影响你的还款计划，还将对你如何处置手中的房子产生直接影响。要么出售、要么出租，二者必选其一。

这是个“两难”的选择。如果你选择继续持有房子，那么你面临的不仅是本次利率的调整，还将面临今后可能再次上调的压力；如果选择出售，一是目前房价比较低迷，存在即期的利益损失；二是今后房价可能上涨，你还得面临预期的收益损失。

如果你手中的房子还有比较明显的涨价空间，或者当地的房屋月租明显高于利率调整后的月供，那么你就能比较轻松地通过“以租养房”来实现收益。此时你应该选择继续持有，因为它能给你带来更多收益。这时就应该想办法提高房产的投资收益率。

至于如何判断房价具有“明显上涨空间”，关键要看房价的上涨幅度能否对冲利率上调带来的成本增加。目前，业内比较通行的一种判断办法是，当房价处于１．６％－３．６％左右的温和上涨时，就有可能缓冲利率上调所增加的投资风险。

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