静观2006年国家最有可能出台的三项房地产新政

《住房专项维修资金管理办法》要出台

由建设部、财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》在2005年10月份已经开始征求意见，有消息说会在2005年年底出台，但是截止到记者发稿时还没有正式出来，看来这个重大政策将留给2006年了。

根据《住房专项维修资金管理办法》的征求意见稿，以后，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任所需费用不得从住房专项维修资金中列支；住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，修复费用由责任人承担，也不得从住房专项维修资金中列支。

实施物业管理的住房，对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业管理企业提出住房专项维修资金使用计划，经业主大会通过后实施；对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业管理企业提出住房专项维修资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主2/3以上通过后实施。

记者获悉，根据该办法，《北京市住宅专项维修资金使用管理办法》将在加强审计监督方面作重点的补充，住房专项维修资金代收代管单位应当定期向业主公布，接受业主咨询，并依法接受审计部门的审计监督；财政部门应当加强对住房专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

二手房交易将征20%个人所得税

2005年，一直处在争议之中的“二手房交易是否开征20%个人所得税”的政策，预计在2006年北京肯定要执行了，有业内人士分析说，可能会在减免方面有些松动。

虽然国家税务总局和建设部的说法不太一致，但是，二手房交易征收所得税其实是一个老政策，在北京市2003年发布的《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》中，就对此作了明确规定，但事实上，为了鼓励居民购买住房，各地政府一直采用各种方式对二手房交易免征个人所得税。

但现在，这个政策方向开始改变了，近期，国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》，重申二手房交易必须缴纳个税。北京市也开始有了新动作，北京市转发了相关的通知，明确规定了个人购买住房销售业务的程序为“先税后证”：北京市各级房屋管理部门对于未出具契税完税证明或契税核定证明的，不予受理房屋权属转移登记手续。

开征物业税方案继续推进

在2005年，关于北京市是否开征物业税成为一个焦点，特别是物业税征收可能给房价带来的影响、对买房人带来的影响，引起了一轮一轮的争议。

根据今年年底举办的“中国财税论坛2005”上国家税务总局有关官员表示的“十一五”期间要稳步推进物业税的思路理解，北京将在近期有所动作，有业内人士分析说，也许2006年北京将出台物业税的相关政策。

物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。物业税改革的基本框架是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

据有关分析说，在买房人支付的房款中土地成本占到了50%左右，而房地产商一次性要付清70年土地出让金是土地成本过高的主要原因，能否以物业税的方式，每年为土地支付成本，开发期间，每年由地产商支付，房子卖出后，由业主每年支付，这是近年来房地产业内谈论最多的话题之一。

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