专家:物业税率南京适宜0.8%左右 缴纳需区别对待

黄贤金是南京大学城市与资源学系教授、博导，参与中央财经工和领导小组的研究人员。在一次国土局召开的专家座谈会上，他提出，南京的物业税率定在０．８％较为合适。经初步测算得出，这个税率不会增加居民的税收负担，同时能使５０至７０年内的政府财政收入与现在水平持平。

物业税究竟指什么？

物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。而在物业税改革的基本框架里，我们又看到物业税是指将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取。这两者有不同吗？

黄贤金认为两者是不完全相同的，后者是在我国现有税制改革基础上提出的，并不完全是经济学概念上的物业税，如果依照前者的提法，那么不论是新商品房还是二手房，只要是有房产的都应该按照产权使用年限交税。

物业税怎么收？会对买房人带来什么样的后果！

黄贤金认为，就是因为现行房地产税制出现了诸多弊端，税收科目繁重，税基过窄，征税依据不合理，在房地产流通环节征收了过多的税，才导致房价过高，居民负担过重，严重阻碍了我国大部分城市的房地产市场健康运行。

但开征物业税后有“正效应”同时也有“负效应”。“正效应”是间接降低百姓购房门槛。开征物业税导致“买房容易养房难”，使得那些手中有多套住宅的高产者养房费用大大增加，势必考虑抛售多余住房，实现房屋资源再分配，结果既抑制了“炒房”现象，又促进了市场上整体房价下跌。专家研究认为，一旦开征物业税以后，可使房价下降１０％至２０％，降价幅度最高可达３５％以上。

“负效应”是造成政府财政紧张。现阶段通过开发商“圈地运动”，土地出让金占到政府财政收入的２０％或更高。一旦征收物业税，政府不能一次性拿到土地收入，必须在５０至７０年内由房产持有者向政府逐年支付。黄教授指出，抑制新一轮圈地运动，应该成为物业税改革的配套措施。

最佳水平

黄贤金教授介绍说，以南京为例，研究物业税率采用的是“假设开征税负法”，即假定物业税在南京市区已经征收了几年，按照统一税率人均征收的办法，考察南京市区在此期间应该向市民人均征收的金额，并测算物业税对居民造成的负担轻重。

根据对２０００年、２００１年、２００２年南京的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、土地出让金相关数据分析，假设开征物业税，南京人均物业税税负（物业税负担占人均年收入的比例）在３％—９％之间，平均为５％，这个数值在合理范围之内（具体计算见下表）。黄贤金认为，２００２年江苏省城镇居民的人均居住面积为２６．５平方米，南京市区人口４８０．３５万，市区房屋的单位面积价值按照每平方米２０００元计算，则市区物业税税率为０．８６％。

另外，经过演算，假设开征税负法和动态经济分析法计算出来的结果基本相同，由此可见，０．８％左右的物业税税率对于南京来说是最佳水平。

缴纳需区别对待 黄教授说，尽管按研究数据，０．８％的物业税率是比较适宜的，但记者以一套总价５０万的房屋计算，７０年的产权，年０．８％的税率，总计也要２８万元，这对一个普通家庭来说也是一笔不小的开支。更何况税值是应该随土地的升值而提高的。他认为，区分缴与不缴的界限是在试行之初就应该确定下来，或以人均收入或以人均居住面积来区分都是可以考虑的方案。至于税值的提高，如果每年都重新评估房产价值，那将是一个非常庞大的工程，这也是一个亟待解决的问题。

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