理财专家支招：怎样投资房产 不用上班只收租金

 案例：李莲(化名)今年35岁，最近喜添千金。作为高龄母亲的她，打算好好陪伴孩子的成长，两年之内不打算再出外工作，且先生也同意她这种想法。不仅如此，年纪比李莲大5岁的先生，也有辞职在家赋闲的打算。两口子前几年全力以赴打拼事业，最近家底渐渐厚实。加上两人都不是在事业上有雄心大志的人，简单生活就满足了，盘点一下手头的房产，好像单纯靠收租就能养活一家三口了。

   目前，李莲的家庭财产情况如下：

   1.黄金地段铺面一个，90万元购入，贷款时银行评估110万元，目前市价在130万元～150万元之间，租金每月6500元。

   2.大学附近二居室一套，目前自住。购买时10万元，市价23万元左右。

   3.货币基金30多万元，2500元美元三月定期。另有5.5万元人民币理财产品，明年1月份到期。

   李莲生活的城市，目前房价不太高。考虑到宝宝出生后，需要大一点的居住空间，李莲想将二居室出售，在开发区内买一套30万元以内的三居室，或者租房居住。最好也能将铺面出售，在机会合适时，换成两个目前人气还不是很旺的新社区商铺，总价控制在100万元以内，以期升值。另外，她觉得货币基金的收益有点低，想转换成债券基金，但不知哪一家的基金比较好。

   李莲一家每月生活费用在2000元～2500元之间，孩子出生后估计要上升到3000元。她不知道自己的这些规划是否合适。她希望在两个人暂时都不工作的情况下，满足家庭开支的同时，通过一些投资，让资产每年增加5%以上。

   《钱周刊》点评：在两个人都不工作的情况下，李莲一家的收入主要依靠铺面的租金。要将铺面出售，就要考虑替代的现金流入。换房子在现阶段也要好好考虑，一卖一买的周期要衔接好，否则李莲会出现现金不足的窘境。此外，李莲似乎没有把保险考虑在内，夫妇二人都赋闲在家，更需要通过商业保险来预防大病、意外等突发情况。如果这些情况都没想周全，李莲的先生还是继续工作两年才好。

   商铺出手套换现金

   在目前情况下，要达到每年5%的资产增值，途径也许有两条：一是通过房产投资实现，但是获利的机会相比今年年初将更少。随着国内房地产市场整体呈现下滑趋势，更多的人们考虑的是如何在未来一年内掌握和控制充沛的现金流，以备万一。笔者认为，未来的整个房地产市场难有短期暴利，个别的偶然机会也许存在，但概率太小。然而，若做中长期投资打算，应当是一个不错的选择。二是经营投资，即参股某个小型商业企业，比如特色餐饮，通过分红获利方式实现资产的增值，增值比例在5%应当是可以预期的。

   李女士准备将现在的商铺出手，套换现金是一个可行的想法，大约能取得140万元现金收入，增值50万元。但李女士未必要马上开展新一轮商铺投资，也许再过半年，到明年下半年可能比较好。

   二居室的出售也可行。至于再租房还是再购置，应再等半年左右时间。总之，在目前的形势下，若能按理想的价格顺利出手的话，是比较合适的。

   掌握了现金之后，对于抚养孩子，将会有一个很好的保障。但夫妇二人不工作，一家人包括孩子的医疗等保险问题要尽快解决。

   人民币及外币理财产品方面，不少银行的人民币理财产品年利率可达到3%，外币更高，这部分小额投资可以选机会购买。

   总而言之，李莲家庭应达到两个目标：第一，目前在半年到一年的时间内掌握一定的现金；第二，夫妇二人至少一人必须有工作，自己开店创业也可以。(孙卫东 兴业银行上海分行)

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